「契約不適合責任」とは?従来の瑕疵担保責任との違いと「不動産売却」の際の注意点【弁護士が解説】 (写真はイメージです/PIXTA)

契約不適合責任とは、契約に適合しない商品を引き渡した場合に追及される責任のことで、従来の瑕疵担保責任から改正されたものです。本記事では、不動産を売却する際に注意すべき契約不適合責任について解説していきます。

契約不適合責任とは

「契約不適合責任」は、2020年4月に施行された改正民法で新たに登場した用語です。従来「瑕疵(かし)担保責任」と呼ばれていたものの名称が変わり、内容も一部見直されました。

 

契約不適合責任とは、契約により引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものである場合に、引き渡した側に生じる責任をいいます。

 

たとえば、100個の傷のないリンゴを引き渡すとの契約であったにもかかわらず、これに反してリンゴが90個しか納品されなかった場合や、納品されたリンゴに傷がついていた場合に登場するのが契約不適合責任です。

 

同様に、雨漏りがしない中古住宅を購入する契約をしたにもかかわらず、引き渡された中古住宅が雨漏りしている場合にも、同様に売主に契約不適合責任が生じます。

 

従来の瑕疵担保責任との違い

従来の「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」とでは、主に次の3点が異なります。

 

◆対象物が違う

瑕疵担保責任では、その対象が特定物に限定されていました。

 

特定物とは、「そのもの」を特定して取引するものことです。たとえば、中古車や中古住宅は、一般的に「特定物」に該当します。

 

一般的に、これらはどれでも良いと考えて購入するのではなく、「走行距離1万キロメートルの事故車両ではないこの黒色の中古ベンツ」「千葉県〇〇市〇〇一丁目1番地1号に建っている中古住宅」など、そのものを特定して売買するものであるためです。

 

一方、「100個のリンゴ」はどのリンゴであっても問題なくおいしく食べられるものであれば良いため、一般的に特定物には該当しません。

 

このようなものを、特定物に対して不特定物といいます。契約不適合責任では、その対象が特定物に限定されておらず、不特定物についても対象となります。

 

◆対象となる欠陥が違う

瑕疵担保責任では、その責任の対象が「隠れた瑕疵(=キズ)」に限定されていました。

 

隠れた瑕疵とは、買主が要求されるような注意力を働かせたにもかかわらず発見できなかった瑕疵のことです。たとえば、先ほど挙げた雨漏り住宅の例であれば、買主が一見しても雨漏りする住宅であることがわからないような場合に、隠れた瑕疵に該当すると考えられます。

 

しかし、買主がその瑕疵が「隠れた瑕疵」であることを証明することは困難であり、隠れた瑕疵に該当するかどうかがしばしば問題となっていました。

 

一方で、契約不適合責任は、契約内容に適合していなければ責任の追及が可能であり、瑕疵が隠れているかどうかは関係ありません。この点で、契約不適合責任は瑕疵担保責任と比べて非常にシンプルであるといえます。

 

◆請求できる内容が違う

瑕疵担保責任で買主が売主に対して追及できる責任は、次の2つに限定されていました。

 

  • 損害賠償請求
  • 契約の解除

 

一方で、契約不適合責任では次の4つの追及が可能です。

 

  • 追完の請求
  • 代金減額請求
  • 損害賠償請求
  • 契約の解除

 

それぞれの具体的な内容については、後ほど詳しく解説します。

 

◆請求できる期間が違う

瑕疵担保責任では、瑕疵を知ったときから1年以内に権利行使をする必要があるとされていました。一方で、契約不適合責任の場合には、原則として不適合を知ってから1年以内に契約不適合がある旨を通知すれば良く、権利行使自体は1年を経過してからでも構いません。

 

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Authense法律事務所 弁護士

東京弁護士会所属。千葉大学法経学部法律学科卒業、上智大学法科大学院法学研究科修了。
賃貸管理を中心に数多くの不動産案件を取り扱い、当所において建物明け渡し訴訟の分野で国内トップクラスの実績を誇る礎を築いた。多数の不動産賃貸管理トラブルを解決へと導いた実績から、国内総合デベロッパー、大手証券会社、不動産協会からのセミナー依頼も多く、積極的に講演活動も行う。
多店舗を展開する東証一部上場企業の社外取締役を務めた経験も活かし、経営者目線を持った弁護士として、様々なビジネス課題を解決するための多面的なアドバイスを提供する。
不動産法務だけでなく、不動産と切り離せない相続問題にも注力。依頼者や顧問先企業のニーズに寄り添い、柔軟に対応することを信条としている。

Authense法律事務所(https://www.authense.jp/)
Authense不動産法務(https://www.authense.jp/realestate/)

著者紹介

連載Authense法律事務所の森田雅也弁護士が解説!トラブル解決のための不動産法務のポイント

本記事はAuthense不動産法務のブログ・コラムを転載したものです。

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