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ローンのないマンションをまず1戸作る
なぜマンションをローンで購入したほうが、早く2000万円の資産を作ることができたのでしょうか。それは、貯金が一人の力で資産を作っていたのに対して、不動産投資の場合はあなた自身の繰上げ返済と入居者の家賃収入という2人の力で資産を作っていたからです。
毎月のローン返済額は入居者からの家賃収入で賄うことができていたので、あなたのお金60万円はすべて元本返済に充てることができました。だからこそ、早くローンを完済することができたのです。
半分に縮まったとはいえ、1戸目のローンを返し終わるまでは時間がかかります。不動産投資ははじめの1戸の繰上げ返済が一番しんどいものです。先輩投資家たちも同じ道を辿ってきました。できるならあなた自身の努力で繰上げ返済をもっと早く進めましょう。
月々5万円と夏冬のボーナスで20万円ずつ、合わせて年100万円を繰上げ返済できるなら、同じ条件の物件を購入すると13年でローンは完済できます。できるだけ早く、ローンのないマンションをまず1戸作るのです。
■2戸目から資産の増えるスピードは加速する
ローンを完済してしまえば、先ほどの1戸目のマンションから得られる家賃収入を丸々、次の不動産の購入資金やローンの返済にあてることができます。たとえば、1戸目を完済した後に同条件でマンションを購入し、1戸目の年間手取り家賃収入80万円とあなたのお金100万円、合わせて年180万円を毎年繰上げ返済に充てた場合、完済までの時間はどのくらいでしょうか。
当初35年で組んだこのローンは9年で終わってしまいます。あなたと入居者2人、つまり3人の力で資産を作ったのでさらにスピードが加速したのです。同じ期間で資産形成するにしても、大きな差がついてきます。
さらに繰上げ返済に充てる資金を増やしたり、購入時にローンの頭金にする自己資金を増やせば、もっと完済までの時間を短縮することが可能です。2戸のローンのないマンションから得られる月の手取り家賃収入は13万円余り。
これだけでも十分に生活を豊かにしてくれる定期収入ではあるのですが、この家賃収入を元手にすることで、あなたのお金を1円も使わなくてもさらに家賃収入を加速度的に増やすことができます。その考え方こそが「レバレッジの黄金率」です。
重吉 勉
株式会社日本財託 代表取締役社長
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