資産形成が2倍速に!不動産投資の繰り上げ返済の「運用効果」

投資用のワンルームマンションを購入した場合、繰り上げ返済を行うことは資産拡大のために必須条件です。つまり、あなた自身の繰上げ返済と入居者の家賃収入という2人の力で資産を作ることができます。24,000戸以上を管理する不動産会社の代表の重吉勉氏が著書『不動産投資が気になったらはじめに読む本』(金風舎)で明らかにします。

半分のお金、半分の時間でマンションが手に入る

ローンを組んでマンションを購入すると徐々に資産拡大していきますが、これだけだと欠点が2つあります。

 

1つは、時間がかかることです。何もしなければ返済が終わるまで35年を要します。

 

もう1つは、それだけの期間、借金のリスクを背負ったままであることです。もし途中で金利が上昇したら返済が苦しくなり、不動産経営は行き詰ってしまいます。

 

ローンの金額が多ければ多いほど、見えない資産拡大の効果は高まりますが、一方でリスクも膨らんでしまうのです。

 

そこで大切なポイントが繰上げ返済です。あなたのお金を入れて、ローンを先に返してしまうのです。繰上げ返済をしたお金はすべてローンの元本の返済に充当されます。ローンの残額が減っていけばいくほど、金利上昇のリスクにも強くなります。

 

■あなたと入居者、2人の力で返すから早い

 

『それでもやっぱり借金は怖いから、お金が貯まってからマンションを買いたい』

 

そう思われる方もいらっしゃるかもしれません。それはそれで悪くないのですが、あなたにとって一番大切な時間という資産を失うことにつながります。

 

たとえば2000万円のワンルームマンションを、お金を貯めてから現金で購入する場合と、ローンを組んで同じ額で繰上げ返済をしていく場合で、比較してみましょう。毎月の給与から5万円ずつ、12か月で合わせて60万円を資産形成に使えるものとします。

 

現金で購入する場合はシンプルです。毎年60万円ずつ貯金をしていくと、いずれは2000万円に到達し、マンションを買うことができます。ただし、それは33年4か月後です。

 

2000万円全額をローンで購入し、毎年60万円で繰上げ返済を進めていくと、どうでしょうか。物件は前項と同じく手取り利回り4.0%で、借入金利1.64%の35年ローンを組みます。シミュレーションをわかりやすくするため、空室や家賃下落、修繕費などの影響はないものとします。

 

この時、35年で組んだ2000万円のローンは17年1ケ月で完済することが可能です。

 

使ったお金は60万円の17回分なので、1020万円です。同じ60万ずつ毎年使ったにもかかわらず、およそ半分のお金、半分の時間でマンションを手に入れることができました。

 

株式会社日本財託 代表取締役社長

1962年生まれ。石川県小松市出身。早稲田大学社会学部中退。
1990年、株式会社日本財託を設立するが、まもなくバブル景気が崩壊。それまで羽振りのよかった不動産会社が次々と倒産。地獄のような苦しみを味わうなか「生き残るには地道な固定収入が大切だ」と気づき、「不動産業の原点は管理業だ」と確信する。
31年間の賃貸経営サポート業務を通じ、失敗した人を多く見たこと、そして自分自身もバブル崩壊で失敗した苦い経験があることなどから「失敗しないための不動産投資法」などのセミナー活動を積極的に行う。「管理を通じてお客様と一生涯のお付き合い」を経営理念として、日本で最も信頼される不動産会社を目指している。
著書に『中古ワンルームマンションで収益を上げる!』『東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい』『中古ワンルームは「東京23区」を買いなさい!』『中古ワンルーム2戸からはじめる家賃40万円稼ぐ黄金の法則』『今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい!』『低金利時代の不動産投資で成功する人 失敗する人』(いずれもかんき出版)がある。
2021年8月末現在、オーナー数は8,677名、24,341戸を管理。年間平均入居率98%という、他社には類を見ない高い入居率を維持している。

日本財託グループ
http://www.nihonzaitaku.co.jp/

著者紹介

連載サラリーマンがはじめての「不動産投資」で成功するノウハウ

本連載は重吉勉氏の著書『不動産投資が気になったらはじめに読む本』(金風舎)から一部を抜粋し、再編集したものです。

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