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管理の質によって家賃収入の総額も変わる
■売主が個人か法人かで、契約不適合責任に差がある
契約不適合責任とは、売買契約において商品に品質不良や品物違い、数量不足などの不備があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。不動産の場合、例えば購入から数か月たって雨漏りが生じてきたとか、柱がシロアリに食い荒らされていた、隠れたキズがあった場合などが当てはまります。
売主が個人の場合は契約不適合責任の期間を引渡しから数か月、場合によっては契約不適合責任自体を負わないという特約をつけることもできます。
契約不適合責任の条項が契約書にない場合、買主がその不適合を知ったときから1年以内に通知をすれば責任を問えますが、不適合を知ったときから5年または引渡しを受けてから10年経過すれば時効によって消滅しますので注意が必要です。
一方、売主が不動産会社である場合、責任をとらなければならない最低限の期間は2年と定めています。責任期間から単純に比較すると、売主から購入するとしても、売主個人より不動産会社から購入するほうが買主にとっては有利であると言えます。
そのほかにも、インターネット上では仲介物件が多数掲載されていますが、なかにはオーナーが毎月納める必要がある管理費や修繕積立金を滞納しているマンションや定期メンテナンスが不十分なマンション、大規模修繕工事を実施していない築古マンションなどが平気で売られています。
こうした物件を知らずに購入してしまうと、大きなトラブルのもとになります。不動産投資を始めようという方は、物件は仲介ではなく売主から、不動産会社の売主から買うことをおすすめします。
なお、家賃収入を安定して得るには、
・空室が発生したらすぐに次の入居者を見つけてくれること
・家賃を毎月しっかりと回収してくれること
・入居者の生活トラブルにもすぐに対応してくれること
などの管理が重要になります。購入後の管理の質によって、将来得られる家賃収入の総額も変わります。売主であっても、物件を売っておしまいの会社ではなく、販売後の管理もきちんと行ってくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
重吉 勉
株式会社日本財託 代表取締役社長
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