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アパート経営…「法人化」するメリット・デメリット
個人事業として賃貸経営を続けるなかで、業績が順調に推移して不動産所得が高額となってくると、所得税等の税負担が大きく感じてくると思います。そのような場合、法人化を検討するのがよいでしょう。
「法人化」最大のメリットは、税率の軽減です。所得税は累進課税であるため、所得が高くなるにつれて税率も上がります。一方、法人税は基本的に固定税率となるため、一定の所得を超えた場合、所得税よりも法人税のほうが低い税率となるのです。
個人事業である場合、所得税と住民税の最高合計税率は55％ですが、法人税の場合、中小企業の実効税率はおおむね33％といわれていることから、不動産所得が高くなってきた場合、法人を設立したほうが税率は低くなり有利であるといえるでしょう。
一方、主なデメリットは、会社設立の際に費用がかかることがあげられます。会社の資本金を準備する必要があるほか、会社設立費用が発生します。 また、個人の所得税の申告は自分でできる人もいますが、法人となると決算報告書の作成など会計税務面での整備も必要となるため、税理士報酬の支払いなど、月々のランニングコストが発生します。
どのような場合に「法人化」すべきか
では、どのくらいの所得であれば法人化すべきなのでしょうか。
一般的にいわれているのは、課税所得が1,000万円超であれば、上記ランニングコストを考慮しても法人化のメリットがでてくるといわれています。
たとえば、個人では課税所得が900万円を超える場合、住民税と所得税の合計税率が43％となるため、上記中小法人の実効税率よりも10％ほど有利です。このためランニングコストを考慮しても法人化すべきといえるでしょう。
法人化するにあたって、個人から物件を賃貸し、サブリースとして転貸する方法もありますが、その場合のサブリース料は80％から90％が相場となるため、あまり法人に差益が生じずメリットはさほどありません。
法人化する場合、一般的には個人所有の不動産を法人が買い取る方法や、法人でアパ－トを建築したり、購入した中古物件を自社物件として賃貸したりする方法が有利であるといえます。
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