FIREで話題の「不動産投資」…本当に儲かるのか?リスク・リターンを徹底分析【1級FP技能士が解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

不動産投資とは、不動産物件を購入して第三者に貸し出し、その家賃を収入として受け取る投資手法のことを指します。過日、地上波TV番組で元証券会社の女性が不動産投資を始めてFIRE*しているとピックアップされていました(*FIRE =Financial Independence, Retire Earlyの略で、経済的自立〔Financial Independence〕を確立し、早期退職〔Retire Early〕することを意味する言葉です)。でも、不動産投資って本当に儲かるのでしょうか? 今回は「一棟買い」と言われる不動産投資に限定して、そのリスクとリターンについて検証してみたいと思います。

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不動産投資は本当に儲かる?資産家が注目するワケ

不動産投資は、一般的に「ワンルームマンション投資」と「一棟買い投資」の2種類に分けることができます。

 

ワンルームマンション投資は、区分マンションの1室を購入して、貸し出します。1室のみを購入すればよいため、購入代金や維持費などが少なく済みます。ただ、1室分の収益しか得られないので、大きな収入源にはなりません。

 

一棟買い投資は、アパートやマンションなどの集合住宅(含む1階店舗利用有り)や戸建て住宅を丸ごと一棟購入して、貸し出します。初期費用は高くつきますが、その分多くの家賃を得ることができます。

 

今回は「一棟買い」の不動産投資に限定して、具体的な数字を確認しながらリスクとリターンについて確認していきたいと思います。

 

■なぜ資産家は「不動産投資」を選ぶのか?不動産投資のメリット

しかし、なぜ多くの資産家は不動産投資を選ぶのでしょうか? 不動産投資には、以下にあげるメリットがあるからと考えられます。

 

①相続税対策として活用できる

②融資が付きやすく、少ない資金で高額な不動産を取得することが可能である

③長期にわたる減価償却で税制優遇効果が活用可能

④家賃収入による不労所得として年金的な効果が得られる

⑤団体信用生命保険(団信)に加入することで、生命保険のような効果が得られる

 

上記①~⑤をもう少し具体的にお書きしましょう。

 

①相続対策として活用できるというのは、金融商品でなく不動産投資を活用している投資家に相続が生じた場合、所有している不動産は固定資産評価額をもとに相続税の計算がされるため、金融資産よりも税額が低くなる傾向があるからなのです。

 

②他の投資商品よりも不動産収入が一定であることから、金融機関は融資に関し、担保としてその不動産を抑えることで、LTV(Loan To Value)「資産総額に対する負債残高の割合」を高く設定することが多いです。LTV90%という物件も少なくありません。

 

③不動産の建物部分(除く土地)は他の資産より減価償却年数が長いことから、何年かに分けて費用を計上していくことができます。減価償却費用は、決算や確定申告時に実際に出費がない費用として計上できるため、課税所得を圧縮できるメリットがあると言われています。

 

④不動産投資は物件が空室にならない限り家賃収入が入ってきます。駅チカなどで人気が高い物件であれば、長期で安定的な収入が期待できます。

 

⑤意外と知られていませんが、不動産投資をしている場合、融資返済期間中に契約者が死亡した場合や生活に大きな支障が出る高度障害状態になった場合には、「団体信用生命保険(団信)」という保険が下りるため、残っているローンは全額清算され、以降の融資返済は行わなくて良いという結果が得られます。

 

保険金額2億円の死亡保険に加入することが難しい方も、融資が通れば2億円の不動産投資をすることで、保険金額2億円の補償を得たことになります。

 

以上のような不動産投資特有のメリットが存在するため、資産家が不動産投資を選ぶことが多いと言われています。

株式会社BPアレンジメント 代表取締役 1級FP技能士
宅地建物取引主任士
投資診断士

大手損害保険会社入社後、17年後に投資銀行へ転職。投資銀行で10年間、新事業会社の立上げを中心とした役割を担う。

投資銀行子会社の公会計コンサルティング会社で4年代表取締役として、全国の地方自治体の会計コンサルタントとして活躍。

公会計分野の事業およびチャネルを譲り受ける形で独立し、現在に至る。

【株式会社BPアレンジメント(https://bp-arrange.com/)
【YouTubeチャンネル:FPささきよ の エキスパート講座

著者紹介

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