富裕層はなぜ定期的に「資産の入れ替え」を実行しているのか? ※画像はイメージです/PIXTA

富裕層の資産の入れ替えは所有する物件を売って、新しい物件に入れ替えることをいいます。なぜ富裕層は定期的に資産の入れ替えをするのでしょうか。不動産売却実績4000件の新川義忠氏が著書『速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意』(ごま書房新社)で不動産売却のコツを解説します。

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資産の入れ替えで減価償却メリットを得る

資産家の入れ替えは所有する物件を一旦売って、新しい物件に入れ替えることをいいますが、税金対策も理由になります。

 

節税を目的に法定耐用年数をオーバーした築古アパートを買って、減価償却費を大きく取って何年か経過後、減価償却が終わった際に「デッドクロス」が起きます。

 

「デッドクロス」とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のことです。

 

減価償却がなくなって経費化ができなくなり、帳簿上の利益が跳ね上がってしまいます。その利益に対して課される所得税額が増えるため、現金が残らなくなります。

 

減価償却期間内でローン返済を終えていればデッドクロスは起こりませんが、減価償却が数年で終わってしまう場合は難しいでしょう。

 

減価償却が切れた物件を持つなら、切れていない物件に資産を入れ替えるほうが良いでしょう。

 

例えば、3000万円で買って300万円の利益が出るA物件があります。A物件の減価償却が切れてしまうと、300万円がまるまる利益になってしまいます。

 

そこで減価償却ができる300万円の利益が出るB物件を買うことで、税負担が少なくなります。

 

この時の理想は、より築年数が新しい物件を買うことです。一般的に物件を複数所有している場合、順位を付けられるものです。

 

その中で古い物件、運営しにくい物件を売って、新しいものを買うことでより資産性が高くなったり、減価償却がとれたりと全体のバランスが良くなります。そのためには人間が健康診断をするのと同じように、定期的にチェックすることが大切です。

 

「デッドクロス」とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態。
デッドクロスとは? 「デッドクロス」とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態。

 

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株式会社クリスティ 代表取締役
富士企画株式会社 代表取締役

1972年、福岡県生まれ。不動産投資専門会社でトップ営業マンとして実績を挙げた後、2012年に独立、富士企画(株)を設立。2016年より老舗不動産会社である株式会社クリスティの代表を兼任。サラリーマンから地主さん、プロ投資家まで様々な案件にて、現在までに約4000件の物件売買に関わる。
「投資家目線でのアドバイス」「すぐには売らないスタイル」の人柄が信頼を呼び、著名大家さんも含めファンが多い。その手腕が話題となり、TBS人気バラエティ『水曜日のダウンタウン』や日テレ『ZIP!』などのテレビ出演も多数。
著書に『物件サポート3500人! 事例で見る“勝ち組大家"の法則』『「いま」から始めて成功する“秘伝"の不動産投資! 』(共にごま書房新社)、『万年赤字物件を脅威の高値で売る方法』(幻冬舎)など累計6作。趣味はサーフィン(「シティウェーブ」世界ランキング入り達成)ほか幅広い。

著者紹介

連載速く、高く、不安なく!失敗しない「不動産売却」の鉄則

※本連載は新川義忠氏の著書『速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意』(ごま書房新社)の一部を抜粋し、再編集したものです。

速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意

速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意

新川 義忠

ごま書房新社

不動産投資において、「売却」は不可欠なものです。そもそも不動産投資には「家賃収入によるインカムゲイン」「売却時の利益、キャピタルゲイン」と2つの利益があります。 安く買って、高く売れば利益になりますが、10年前に…

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