(写真はイメージです/PIXTA)

老朽化による賃貸物件の建て替えや売却などで、大家から入居者に立ち退きをお願いしても拒否されたり立ち退き料を請求されたりすることがあります。本記事では、不動産法務に詳しいAuthense法律事務所の森田雅也弁護士が立ち退きに関するよくあるトラブルと対処方法を解説します。

立ち退き料を支払わなくて良いケース

では、立ち退きを要請するにあたり、立ち退き料を支払わなくても良いのはどのようなケースでしょうか 典型的な2つのケースをご紹介します。

 

入居者の契約違反があった場合

 

立ち退き料が不要となる1つ目のケースは、入居者に契約違反があった場合です。例えば、何ヶ月も賃料を滞納していたり、勝手に第三者に又貸ししていたり、勝手に改築をしてしまっていたりといった場合を想定すると良いでしょう。

 

入居者にこのような契約違反があった場合には、解約ではなく、債務不履行による解除が可能と考えられ、その場合は基本的に立ち退き料を支払う必要はありません。

 

定期借家契約の期間満了の場合

 

また、退去させたい入居者との賃貸借契約が定期借家契約であれば、原則として立ち退き料は必要ありません。定期借家契約とは、一般的な普通借家契約と異なって契約の更新がなく、契約期間の満了によって賃貸借関係が終了する借家契約を指します。

 

期間が満了しても、双方が合意をすれば「再契約」をすることはできますが、賃貸オーナーか入居者のいずれか一方でも再契約を拒否すれば、期間満了で契約が終了します。

 

こういった特性から、建て替えを計画している賃貸住宅の空室を埋める目的や、計画的に大規模リフォームを行いたいといった目的を持つ賃貸オーナーに活用されています。

 

定期借家は借地借家法の一部改正により創設され、平成12年3月より施行されています。また、定期借家契約は、必ず公正証書などの書面によることに加え、あらかじめ「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書等とは別の書面で説明することが必要です。

 

そのため、定期借家契約である旨の書面の交付がない場合や、平成12年3月以前よりその入居者に貸している建物であれば、定期借家契約ではありません。

 

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    本記事はAuthense不動産法務のブログ・コラムを転載したものです。

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