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任意売却後、「800万円」残った住宅ローン残金が…

自宅を担保に金融機関から融資された住宅ローンは、自宅が任意売却されると、担保を失います。つまり、任意売却後に残る住宅ローンの残金は担保をもたない無担保債権に変わります。

※　任意売却…ローンが残っている状態で自宅を売却し、売却した金額で住宅ローンの残金を返済する方法。

担保がないということは、返済が滞っても、差押えすべき財産がないので、強制的な手段ではお金を回収することができないことを意味します。担保のない債権は、お金を貸している側からすれば、借りている人の自発的な返済意思に頼らざるを得ない、なんとも心もとない債権なのです。

特に、住宅ローンの返済が滞り、任意売却を行った経緯を考えると、任意売却後の残金については、返済が見込めない“不良債権”となるので、ほとんどの金融機関は、債権回収を専門とするサービサー（債権回収会社）に、この住宅ローンの残金の債権をかなり安い価格で売却することになります。

なかにはバルクセールといって、回収見込みの低い不良債権を大量に集めて一括でサービサーへ売却する金融機関もあります。バルクセールで売却された場合は、大幅に返済額が免除されることがあります。

実際、私が担当した案件で、任意売却後、800万円の住宅ローンの残金が残ったのですが、債権を譲り受け得た債権回収会社に返済についての交渉を行ったところ150万円を一括で支払うことを条件に、残り650万円を免除してもらえたことがありました。

バルクセールで購入していなくても、任意売却後の住宅ローンの残金については、全般的に柔軟に対応してもらえるという印象があります。

残金全額を一括で返済せよ、といったところで、支払えないことは分かっていますし、分割で返済するにしても、到底返済できないような額を要求したところで、支払ってくれなければ1円も回収できずに損をするのは債権者自身だということを債権者も分かっているのでしょう。