アパート、撃沈…不動産市場で表面化してきた「恐ろしい問題」 (※写真はイメージです/PIXTA)

保有するアパート・マンションを「管理客付一体型」の管理会社に一任しているオーナーも多いでしょう。とくに2代目オーナーは、親と同じ運営方法を深く考えずに選択しているかもしれません。親の代であれば、確かにこの方法は便利なシステムでした。しかし、近年の市況にはマッチしているとはいえないのです。専門家が分かりやすく解説します。

 

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「一体型」の管理会社が募集の間口を狭めてしまう

「管理客付一体型」(以下「一体型」)の管理会社の最大の特徴は、その名前の通り、管理会社が賃貸仲介のために賃貸仲介店舗を持ち、自社(グループ会社も含む)で仲介(客付け)をすることです。

 

これによって、管理会社がオーナーさん側と利益相反の関係になってしまいますが「一体型」の管理会社の問題はそれだけではありません。「入居者募集の間口が、基本的にはその会社だけ」に狭められてしまう点も大きな問題として挙げられます。

 

よくある例として、「空室期間が長くなるのだけれど、どうも自分のアパートには入居希望者を案内されている形跡がない」と相談に来られるオーナーさんがいらっしゃいます。その原因がこの管理システムにあります。

 

昔は1社のみで客付けしても満室にできる時代でした。しかし、現在および今後は、住宅が余る時代です。もうすでに、1社単独で満室にできる時代は終わっています。

 

[図表1]

 

ではなぜ、このような形態の賃貸管理会社が、現在でも業界の大勢を占めているのでしょうか。その原因は、賃貸住宅の歴史にあります。

 

わが国は、戦後長らくバブル崩壊後までの期間、住宅不足の時代が続きました。店頭に多くの入居希望者が列をなし、部屋を貸してくれと言ってくる状態でした。

 

これは例えるなら、東日本大震災後のスーパーに人が大挙して訪れ、我先にと水や食料を求めた状態と同じです。圧倒的に需要が供給を上回っているため、「売る」ための工夫は必要なかったのです。いわば特殊な市場と言えます。

 

こういった状態では、仲介(客付け)と管理という二つの相矛盾する立場が混在していても問題はありませんでした。問題が表面化してこなかったと言えます。

 

しかし、現在およびこれからのアパート経営は、何もしなくても入居者が入る時代ではありません。そこでは、管理の立場や役割の明確化が求められ、オーナーさんの利益になる仕組み、やり方が求められる時代になっているのです。

 

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武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

武蔵コーポレーション株式会社 専務取締役

昭和52年 東京都葛飾区生まれ。28歳の時に区分所有の物件を購入し、不動産投資を始める。平成18年創業期の武蔵コーポレーションに入社し、現場責任者として賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・ 仲介業務に携わる。特にリフォームに関しての経験は豊富で、現在までに 2000室以上の収益用不動産の再生(リフォーム・改修工事)に携わっている。再生後の物件入居率は99%を誇る。

著者紹介

連載空室率40%時代を生き抜く!アパート経営で「利益最大化」を実現するメソッド

※本記事は、『空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』(幻冬舎MC)より抜粋・再編集したものです。

[増補改訂版]空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

[増補改訂版]空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

大谷 義武,太田 大作

幻冬舎メディアコンサルティング

人口減少、住宅供給過剰の社会において、アパート経営は、昔のように何もしなくても家賃が入ってきて利益の出るものではなく、工夫しなければ利益がでない厳しい環境になっています。 そこで本書は、アパート経営における利益…

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