【関連記事】不動産投資「やめとけ」の真相…リスクを知らずに失敗する人、不動産投資を始めて成功する人の決定的な差

現状認識が甘く、危機管理意識も薄いアパートオーナー

近年さらに厳しさを増すアパートの経営環境ですが、簡単には解決できない状況にあります。まず初めに指摘すべきなのが、経営状況が厳しくなってきているという事実がある一方、ほとんどのアパートオーナーさんが、アパート経営に対する危機管理意識がないというのが根本的な問題点です。何もしなくても家賃が入り、利益が出ていた（儲かっていた）アパート経営の時代は終わっているにもかかわらず、意識の脱却ができていないというのが最大の問題です。

このままの状況では、いつの間にか経営が立ち行かなくなってしまうことが明らかです。

逆に言えば、他の業界と比べれば今はまだ厳しくない競合環境ですので、この状況に気付き、今すぐ行動するオーナーさんは競争の中で優位に立てることは間違いありません。

時代は変化しているのに…旧態依然の賃貸管理業界

オーナーさんの問題だけではありません。アパートオーナーさんが管理を委託する管理会社（賃貸管理業界）自体にも問題があります。時代も市況も変化しているのに、ほとんどの管理会社の管理システム（体制）が住宅不足の時代を前提としています。現在および今後の住宅余りの時代には対応できないことが大きな問題だといえます。

皆さんは、管理会社と言えば、入居者募集のための賃貸仲介店舗を持っていることが当たり前だと思われていませんか？　実際、現在の賃貸業界におけるほとんどの管理会社は、自社で賃貸仲介店舗を持っています。

わかりやすい例で言えば、大手は管理をしながら自社（グループ）の仲介店舗を持っています（本記事では、賃貸仲介店舗を持ちながら管理と仲介（客付け）を同時に行っている会社を「管理客付一体型」（以下「一体型」）と表記します）。

しかし、結論から言えば、入居者を募集するに当たり、管理会社は自社で賃貸仲介店舗を持っていてはいけないのです。なぜでしょうか。

管理会社の役割は、管理している物件に入居者を入れて空室を少なく（できればゼロに）する募集活動をすることです。決して自社で直接入居者を仲介（客付け）することではないのです。ここは紛らわしいところですが、重要な点ですので押さえておいてください。

簡単に言うなら、管理会社が自社で仲介（客付け）のための店舗を持つことで、管理というオーナーさんの利益を最大化するための仕事と、仲介手数料を稼ぐ（最大化する）という賃貸仲介の仕事が混在してしまって、本来の管理業務の目的が達成しづらくなってしまうのです。

これは、住宅が不足していて入居希望者のほうが空室よりも多かった時代だからこそ成り立った構造なのです。現在とは前提が大きく変わってしまっているのです。管理会社の役割はオーナーさんの利益を最大化することですが、自社の店舗があるために、純粋にオーナーさんの代理人となることが難しくなってしまうとも言えます。

下記、自社で賃貸仲介店舗を持っているために、オーナーさんの利益を最大化するための管理の活動が大きく制限される理由をご説明していきます。ただし、仲介店舗の採算を考えない場合には、例外的に仲介店舗を持つことも選択肢となります。

［図表1］管理会社と時代の変化

注目のセミナー情報

【資産運用】5月8日（水）開催
米国株式投資に新たな選択肢
知られざる有望企業の発掘機会が多数存在
「USマイクロキャップ株式ファンド」の魅力

【国内不動産】5月16日（木）開催
東京23区×新築×RC造のデザイナーズマンションで
〈5.5%超の利回り・1億円超の売却益〉を実現
物件開発のプロが伝授する「土地選び」の極意