旧態依然の管理会社と現状認識の甘い大家が陥る「危機的状況」 (※写真はイメージです/PIXTA)

アパートの経営環境は非常に厳しい状況にありますが、それを認識しているオーナーは決して多くありません。また、そんなオーナーが仕事を丸投げしている管理会社も、かつての住宅不足の時代のビジネスモデルを踏襲し、状況把握ができていません。しかし、そこに大きな罠が潜んでいます。業界の問題点を専門家が分かりやすく解説します。

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現状認識が甘く、危機管理意識も薄いアパートオーナー

近年さらに厳しさを増すアパートの経営環境ですが、簡単には解決できない状況にあります。まず初めに指摘すべきなのが、経営状況が厳しくなってきているという事実がある一方、ほとんどのアパートオーナーさんが、アパート経営に対する危機管理意識がないというのが根本的な問題点です。何もしなくても家賃が入り、利益が出ていた(儲かっていた)アパート経営の時代は終わっているにもかかわらず、意識の脱却ができていないというのが最大の問題です。

 

このままの状況では、いつの間にか経営が立ち行かなくなってしまうことが明らかです。

 

逆に言えば、他の業界と比べれば今はまだ厳しくない競合環境ですので、この状況に気付き、今すぐ行動するオーナーさんは競争の中で優位に立てることは間違いありません。

時代は変化しているのに…旧態依然の賃貸管理業界

オーナーさんの問題だけではありません。アパートオーナーさんが管理を委託する管理会社(賃貸管理業界)自体にも問題があります。時代も市況も変化しているのに、ほとんどの管理会社の管理システム(体制)が住宅不足の時代を前提としています。現在および今後の住宅余りの時代には対応できないことが大きな問題だといえます。

 

皆さんは、管理会社と言えば、入居者募集のための賃貸仲介店舗を持っていることが当たり前だと思われていませんか? 実際、現在の賃貸業界におけるほとんどの管理会社は、自社で賃貸仲介店舗を持っています。

 

わかりやすい例で言えば、大手は管理をしながら自社(グループ)の仲介店舗を持っています(本記事では、賃貸仲介店舗を持ちながら管理と仲介(客付け)を同時に行っている会社を「管理客付一体型」(以下「一体型」)と表記します)。

 

しかし、結論から言えば、入居者を募集するに当たり、管理会社は自社で賃貸仲介店舗を持っていてはいけないのです。なぜでしょうか。

 

管理会社の役割は、管理している物件に入居者を入れて空室を少なく(できればゼロに)する募集活動をすることです。決して自社で直接入居者を仲介(客付け)することではないのです。ここは紛らわしいところですが、重要な点ですので押さえておいてください。

 

簡単に言うなら、管理会社が自社で仲介(客付け)のための店舗を持つことで、管理というオーナーさんの利益を最大化するための仕事と、仲介手数料を稼ぐ(最大化する)という賃貸仲介の仕事が混在してしまって、本来の管理業務の目的が達成しづらくなってしまうのです。

 

これは、住宅が不足していて入居希望者のほうが空室よりも多かった時代だからこそ成り立った構造なのです。現在とは前提が大きく変わってしまっているのです。管理会社の役割はオーナーさんの利益を最大化することですが、自社の店舗があるために、純粋にオーナーさんの代理人となることが難しくなってしまうとも言えます。

 

下記、自社で賃貸仲介店舗を持っているために、オーナーさんの利益を最大化するための管理の活動が大きく制限される理由をご説明していきます。ただし、仲介店舗の採算を考えない場合には、例外的に仲介店舗を持つことも選択肢となります。

 

[図表1]管理会社と時代の変化

 

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武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

武蔵コーポレーション株式会社 専務取締役

昭和52年 東京都葛飾区生まれ。28歳の時に区分所有の物件を購入し、不動産投資を始める。平成18年創業期の武蔵コーポレーションに入社し、現場責任者として賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・ 仲介業務に携わる。特にリフォームに関しての経験は豊富で、現在までに 2000室以上の収益用不動産の再生(リフォーム・改修工事)に携わっている。再生後の物件入居率は99%を誇る。

著者紹介

連載空室率40%時代を生き抜く!アパート経営で「利益最大化」を実現するメソッド

※本記事は、『空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』(幻冬舎MC)より抜粋・再編集したものです。

[増補改訂版]空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

[増補改訂版]空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

大谷 義武,太田 大作

幻冬舎メディアコンサルティング

人口減少、住宅供給過剰の社会において、アパート経営は、昔のように何もしなくても家賃が入ってきて利益の出るものではなく、工夫しなければ利益がでない厳しい環境になっています。 そこで本書は、アパート経営における利益…

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