アパマン経営「親の代から頼んでいて…」しがらみで管理委託会社を選ぶ大リスク (※写真はイメージです/PIXTA)

賃貸経営において最も重要なのは、物件の管理だといえます。本業の傍らでアパート経営をするオーナーの場合、多くの方が「管理委託」を選択することになりますが、どのような管理会社に任せるかによって、結果は大きく異なってきます。専門家が賃貸運営のポイントと着眼点について解説します。

【期間限定/参加特典付】
医師だけしか買えない「不動産投資物件」ご紹介WEBセミナー 

アパート経営で利益を出すカギは「所有と経営の分離」

アパートの管理には、「自主管理」と「管理委託」の二つの方法があります(『生き残る賃貸物件オーナーの第一選択肢「攻める経営」とは?』参照)。割合としては、現状それぞれ半分程度と推測されます。特に、アパート経営以外に本業をお持ちの方は、管理を委託するケースが多いでしょう。

 

なぜなら、実際に勉強し行動を起こすといっても、一般のアパートオーナーさんが、そこまで管理できるかと言えば、なかなか難しい側面もあるからです。まして、アパート経営以外に本業をお持ちの会社経営者、開業医、サラリーマンの方はアパート経営のための時間を取ることは現実的に難しいでしょう。

 

また、仮にある程度の時間が取れるにしても、空室率が高まる今後のアパート経営においては、専門知識・ノウハウを持ったプロ同士の競争(特に入居者獲得競争)が展開されます。そのプロたちを相手に「戦う」ことのできるアパートオーナーさんは限られます。

 

そこで、オーナーさんの代理となって、オーナーさんの利益を最大化するための活動をしてくれる管理会社を見つけることが、オーナーさんの重要な仕事となります。

 

それは「自分の立場に立ってアパート経営をしてくれて、自分の利益の最大化のために働いてくれる代理人」を探すことと言い換えても過言ではないでしょう。それも、自分にはない専門知識・ノウハウを持って、プロとしてアパート経営を行ってくれる代理人です。

 

これは、一般の企業経営でも行われている「所有と経営の分離」です。

 

これをアパート経営に当てはめてみると、アパートオーナーさんは文字通りオーナーですから、会社でいうところの株主です。また、同時に最高意思決定者でもありますので、社長の役割も担います。

 

ただし、オーナーさん自身は不動産の専門家ではありませんので、経営の実務は完全に専門家に任せ、本当に重要なところの判断だけを求められるタイプの社長です。

 

飲食店などでも、オーナー自身はまったくの素人で、経営を完全に店長以下のスタッフに任せて経営を行い、最終的な判断のみを下している方は多数いらっしゃいますが、そのケースと同様の経営手法です。

 

[図表]アパート事業「所有」と「経営」の分離

 

しかし、当たり前ですが、専門家であれば誰でもよいかというと、そういうわけにもいきません。優秀でかつ自分の考えを理解してくれる(相性の合う)専門家を見つける必要があります。

 

経営を委託された管理会社が、経営の実務部隊として仕事をします。そして管理会社の役割は、オーナーさんの利益を最大化することにあります。

 

一般事業会社では、どのような会社でも、経営の専門家が経営を行い、専門家同士の競争を行うことが当たり前です。また、オフィスビルの運営においては、すでに「所有と経営の分離」はかなり以前から行われています。専門知識を駆使したプロの管理会社(プロパティマネジメント会社)間の競争が展開されているのです。

 

アパマンの世界も、近い将来オフィスビルと同様に、所有と経営が明確に分かれてくることは確実です。

 

現時点で専門知識を駆使した管理を行えば、周辺のアパートとの競争においては、圧倒的に有利な事業展開ができることは間違いありません。

 

\\11/2(火)開催//
2023年3月末日まで 投資金額4,200万円 ⇒ 2,900万円の 「一括償却」 “コインランドリー事業”

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

武蔵コーポレーション株式会社 専務取締役

昭和52年 東京都葛飾区生まれ。28歳の時に区分所有の物件を購入し、不動産投資を始める。平成18年創業期の武蔵コーポレーションに入社し、現場責任者として賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・ 仲介業務に携わる。特にリフォームに関しての経験は豊富で、現在までに 2000室以上の収益用不動産の再生(リフォーム・改修工事)に携わっている。再生後の物件入居率は99%を誇る。

著者紹介

連載空室率40%時代を生き抜く!アパート経営で「利益最大化」を実現するメソッド

※本記事は、『空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』(幻冬舎MC)より抜粋・再編集したものです。

[増補改訂版]空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

[増補改訂版]空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

大谷 義武,太田 大作

幻冬舎メディアコンサルティング

人口減少、住宅供給過剰の社会において、アパート経営は、昔のように何もしなくても家賃が入ってきて利益の出るものではなく、工夫しなければ利益がでない厳しい環境になっています。 そこで本書は、アパート経営における利益…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧