東京都心5区オフィス空室率17ヵ月連続上昇…Jリートの見通し

2021.8.31

（※写真はイメージです／PIXTA）

本連載は、東海東京調査センターの中村貴司シニアストラテジスト（オルタナティブ投資戦略担当）への取材レポートです。今回は、東京都心5区のオフィス空室率の動向をもとに、Jリートの見通しについて考えます。

Jリートの投資主体別売買動向

次に、東証発表のデータで需給動向をフォローアップする。7月の投資主体別売買動向では、委託売買代金の6～7割程度を占める海外投資家は314億円で6ヵ月連続で買い越した（図表5）。イールドスプレッド（予想分配金利回り－10年国債利回り）など、グローバルで見たJリートの割安感が海外投資家の買い越し額を増加させたとみられる。

【図表5】Jリートの投資主体別売買動向（2021年7月まで）

一方、法人は6ヵ月連続の売り越しとなった。7月は223億円の売り越し。内訳を見ると、引き続き投資信託の売り越し幅が大きい。7月は266億円の売り越し、年初から7ヵ月連続の売り越しとなり、累計で－1425億円となった。

個人投資家の保有割合が多い投資信託はJリート市場の値上がりを受け、利益確定売りが継続している。一方、日銀による買付は4月以降4ヵ月連続買付がゼロとなっている。

Jリートの見通しと投資戦略

今後のJリート（東証REIT指数）は、引き続き上値の重い展開を想定する。①NAV（純資産価値）倍率などバリュエーション面で上値余地が低下していることや、②良好な需給要因が6月に剥落したこと（2020年9月から全4回に渡るFTSEグローバル株式指数シリーズへの組み入れが6月で終了）などから、2200ポイントを超えた上値追いの買いは想定しにくい。

ポートフォリオ戦略では、利回り重視のコア部分（7～8割）は長期の保有を継続。キャピタルゲイン中心のサテライト部分（2～3割）は短中期の視点から商業施設やホテルリート（総合、複合リート含めて）の押し目買いを継続したい。

米国リートやディフェンシブ色の強いヘルスケアJリートなども活用しリスクを低減させながらリターン向上を図る分散ポートフォリオを構築することも一案だろう（参照：『分散投資対象としての「米国ヘルスケアリート」と「東証上場インフラファンド」』）。

【参考】投資主体別売買動向の内訳データ

中村貴司

東海東京調査センター

投資戦略部　シニアストラテジスト（オルタナティブ投資戦略担当）

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中村貴司

東海東京調査センター
投資戦略部　シニアストラテジスト（オルタナティブ投資戦略担当）

山一證券、メリルリンチ日本証券、損保ジャパンアセット（現SOMPOアセット）などでの富裕層・法人営業に加え、年金基金、投資信託のアナリストやファンドマネージャーとして新興市場やオルタナティブを含む幅広い市場・商品の担当責任者を経て、2016年に東海東京調査センター入社。

現職では短中期の戦術的資産配分（タクティカル・アセットアロケーション）やオルタナティブ投資（ヘッジファンド・テクニカルやコモディティ戦略含む）の視点を踏まえたグローバルな日本株の市場分析等を行う。他の代替資産・戦略としてJリート投資戦略、ESG投資戦略、行動ファイナンス投資戦略などもカバーしている。

英国国立ウェールズ大学経営大学院MBA。アライアント国際大学・カリフォルニア臨床心理大学院米国臨床心理学修士号（MA）。慶應義塾大学商学部卒。国際公認投資アナリスト（CIIA）、日本証券アナリスト協会認定アナリスト（CMA）、国際テクニカルアナリスト連盟検定テクニカルアナリスト（MFTA）、CFP、英国王立勅許鑑定士（MRICS）、不動産証券化協会認定マスター、中小企業診断士。

日経CNBCなどのTV・メディアに出演。日経新聞、QUICK、ロイター、ブルームバーグ、時事通信、東洋経済オンライン、幻冬舎ゴールドオンラインなどでも執筆、コメントを行う。ヘッジファンド・テクニカルのキャリアとして世界のテクニカルアナリスト協会を束ねる国際テクニカルアナリスト連盟（IFTA）の理事などを歴任。早稲田大学ビジネスファイナンスセンターや同志社大学、青山学院大学等で講師を務める。

著書には投信営業に行動ファイナンスアプローチなどを活用した『会話で学ぶ！プロフェッショナルを目指す人の「投信営業」の教科書』（2021年）がある。

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