東京都心5区オフィス空室率17ヵ月連続上昇…Jリートの見通し

Jリートの投資主体別売買動向

次に、東証発表のデータで需給動向をフォローアップする。7月の投資主体別売買動向では、委託売買代金の6～7割程度を占める海外投資家は314億円で6ヵ月連続で買い越した（図表5）。イールドスプレッド（予想分配金利回り－10年国債利回り）など、グローバルで見たJリートの割安感が海外投資家の買い越し額を増加させたとみられる。

【図表5】Jリートの投資主体別売買動向（2021年7月まで）

一方、法人は6ヵ月連続の売り越しとなった。7月は223億円の売り越し。内訳を見ると、引き続き投資信託の売り越し幅が大きい。7月は266億円の売り越し、年初から7ヵ月連続の売り越しとなり、累計で－1425億円となった。

個人投資家の保有割合が多い投資信託はJリート市場の値上がりを受け、利益確定売りが継続している。一方、日銀による買付は4月以降4ヵ月連続買付がゼロとなっている。

Jリートの見通しと投資戦略

今後のJリート（東証REIT指数）は、引き続き上値の重い展開を想定する。①NAV（純資産価値）倍率などバリュエーション面で上値余地が低下していることや、②良好な需給要因が6月に剥落したこと（2020年9月から全4回に渡るFTSEグローバル株式指数シリーズへの組み入れが6月で終了）などから、2200ポイントを超えた上値追いの買いは想定しにくい。

ポートフォリオ戦略では、利回り重視のコア部分（7～8割）は長期の保有を継続。キャピタルゲイン中心のサテライト部分（2～3割）は短中期の視点から商業施設やホテルリート（総合、複合リート含めて）の押し目買いを継続したい。

米国リートやディフェンシブ色の強いヘルスケアJリートなども活用しリスクを低減させながらリターン向上を図る分散ポートフォリオを構築することも一案だろう（参照：『分散投資対象としての「米国ヘルスケアリート」と「東証上場インフラファンド」』）。

【参考】投資主体別売買動向の内訳データ

中村 貴司

東海東京調査センター

投資戦略部　シニアストラテジスト（オルタナティブ投資戦略担当）

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