グローバル分散投資を実現するための「米国リート」活用

「Jリート」と「米国リート」の主な違い

日本のJリートには、大江戸温泉リート投資法人 （3472）のような「温泉リート」があり、グローバルでの差別化リートとなっている。

◆税制適格要件

Jリートと米国リートの税制要件の違いは、少し細かくなるが、Jリートは利益の90％超を配当（分配）すると法人税が免除される一方、米国リートは利益の90％以上を配当（分配）すると法人税が免除される点がある。

◆タイプ別

Jリートはオフィスや住宅などの不動産を保有し、受け取り賃料を主な収入とする「エクイティリート（普通リート）」のみだ。一方、米国ではエクイティリートに加え、不動産取得者への資金貸付や住宅ローン証券化投資による受取金利などを主な収入とする「モーゲージリート」や、配当（分配）を優先的に受け取れる「優先リート」などが存在する。

◆物件開発

物件開発面では、Jリート自らの開発事業は制限されている（新規物件ではなく既存物件の開発を実施しているリートは一部にある）。一方、米国リートは新規・既存とも自らの開発事業は可能であり、収益源は多様化できると言えよう。

◆資本政策

Jリートは、株主（投資主）割当増資、自己投資口の取得は可能だが、転換社債の発行はできない。一方、米国リートは株主（投資主）割当増資、自己投資口の取得、転換社債の発行のすべてが可能で、資本政策面での自由度が高い点も特徴的であろう。

◆インフレヘッジ

日本と比較し、米国の家賃やオフィス賃料などは景気変動の影響を受けやすく、米国リートは利回り商品としてだけでなく、景気拡大に伴うインフレのヘッジ手段として活用されることも多い。

■まとめ

以上、Jリートの比較から、米国リートの特徴を見てきた。米国リートへのグローバル（国際）分散投資を通じて、リスクを低減しながら高いリターンの獲得を目指すこともオルタナティブ投資の一案となろう。

中村 貴司

東海東京調査センター

投資戦略部　シニアストラテジスト（オルタナティブ投資戦略担当）

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