グローバル分散投資を実現するための「米国リート」活用 (※写真はイメージです/PIXTA)

米国のリートは種類が多く、資産運用のポートフォリオに加えることによって、グローバル分散投資が可能になります。本記事では、米国のリートの特徴について、日本のJリートと比較しながら見ていきます。※本連載は、東海東京調査センターの中村貴司シニアストラテジスト(オルタナティブ投資戦略担当)への取材レポートです。

歴史が長くて種類が多い「米国リート」の例

米国リートは1960年から存在し、歴史が長く、時価総額では世界1位となっている(2021年7月19日時点で100兆円を超える市場規模)。一方、Jリートは2001年にスタートし、時価総額では世界2位となっているが、まだ20兆円には届かず、米国リートとの差は歴然としている。

 

◆種類・用途別

Jリートと比較して、米国には様々なリートが存在する。ここでは、4つを紹介する。

 

1.「通信塔リート」

電波塔などを保有・管理し、複数の無線事業者(テナント)に賃貸して収益を上げるリートのこと。

 

米国では電波塔を賃借することが一般的であり、通信会社が電波塔を自社保有・管理するケースが多い日本とは異なる。電波塔の賃貸契約は当初10年、その後は5年から7年ごとの契約などが多く、長期の契約となっている。途中解約は原則できず、また一般的に物価に連動して賃料を毎年調整している。

 

通信会社にとって電波塔は重要な基盤であり、別の電波塔運営会社に乗り換えることは基盤の安定性を損なう可能性があるため、契約更新が一般的となっている。追加コストの負担が少なく複数のテナントに賃貸が可能なため、通信塔リートにとっていかに複数のテナントと契約できるかが(収益のアップサイドの)ポイントといえる。

 

【通信塔リートの銘柄(一部)】

アメリカン・タワー(AMT)、クラウン・キャッスル・インターナショナル(CCI)、SBA・コミュニケーションズ(SBAC)

 

ちなみに、Jリートには現在、通信塔リートが存在しない。電波塔を通信のインフラと捉えるならば、東証にもインフラファンドが7銘柄上場しているが、現時点では太陽光発電関連インフラのみとなっている。

 

2.「データセンターリート」

データ保管やクラウド接続のためのネットワーク機器などが厳重に保護された倉庫施設をテナントに賃貸して収益を上げるリートのこと。

 

データセンターの建設には、冷房設備や発電機、配線接続など多額の投資費用がかかる。設備や運営における専門性の高さに加え、自社での建設や移転にかかるコストが大きいため、長期契約が一般的である。

 

データセンターの賃貸契約は、大規模テナント向けで5年から10年程度、中小規模テナント向けで3年から5年程度となっている。データセンターの賃貸借契約は床面積に加え、電力消費量などを基準としており、固定ではなく賃料の引き上げが毎年可能になっている。

 

【データセンターリートの銘柄(一部)】

エクイニクス(EQIX)、デジタル・リアルティ・トラスト(DLR)、サイラスワン(CONE)

 

ちなみに、Jリートには現在、データセンターをメインにしたリートはなく、たとえば、産業ファンド投資法人(3249)や三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)などが、ポートフォリオの一部にデータセンターを入れているのが現状である。

 

なお、データセンターリートは、先ほどの通信塔リートとともに「デジタル・ハイテクリート」と呼ばれることもあり、キャピタルゲイン狙いの個人投資家の人気が高い。

 

3.「森林リート」

様々な森林地を購入・保有・管理し、育てた木材を伐採し、売却した利益を分配するリートのこと。

 

4.「刑務所リート」

刑務所を保有・運営し、州などの自治体に貸し出して収益を上げるリートのこと。

 

 

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東海東京調査センター
投資戦略部 シニアストラテジスト(オルタナティブ投資戦略担当)

山一證券、メリルリンチ日本証券、損保ジャパンアセット(現SOMPOアセット)などでの富裕層・法人営業に加え、年金基金、投資信託のアナリストやファンドマネージャーとして新興市場やオルタナティブを含む幅広い市場・商品の担当責任者を経て、2016年に東海東京調査センター入社。

現職では短中期の戦術的資産配分(タクティカル・アセットアロケーション)やオルタナティブ投資(ヘッジファンド・テクニカルやコモディティ戦略含む)の視点を踏まえたグローバルな日本株の市場分析等を行う。他の代替資産・戦略としてJリート投資戦略、ESG投資戦略、行動ファイナンス投資戦略などもカバーしている。

英国国立ウェールズ大学経営大学院MBA。アライアント国際大学・カリフォルニア臨床心理大学院米国臨床心理学修士号(MA)。慶應義塾大学商学部卒。国際公認投資アナリスト(CIIA)、日本証券アナリスト協会認定アナリスト(CMA)、国際テクニカルアナリスト連盟検定テクニカルアナリスト(MFTA)、CFP、英国王立勅許鑑定士(MRICS)、不動産証券化協会認定マスター、中小企業診断士。

日経CNBCなどのTV・メディアに出演。日経新聞、QUICK、ロイター、ブルームバーグ、時事通信、東洋経済オンライン、幻冬舎ゴールドオンラインなどでも執筆、コメントを行う。ヘッジファンド・テクニカルのキャリアとして世界のテクニカルアナリスト協会を束ねる国際テクニカルアナリスト連盟(IFTA)の理事などを歴任。早稲田大学ビジネスファイナンスセンターや同志社大学、青山学院大学等で講師を務める。

著書には投信営業に行動ファイナンスアプローチなどを活用した『会話で学ぶ!プロフェッショナルを目指す人の「投信営業」の教科書』(2021年)がある。

●オルタナティブ投資戦略(東海東京TV)
https://www.tokaitokyo.co.jp/tv/public/market/global.html

著者紹介

連載東海東京調査センター「オルタナティブ投資戦略取材レポート」

このレポートは、投資判断の参考となる情報の提供を目的としたもので、投資勧誘を目的としたものではありません。投資判断の最終決定は、お客様自身の判断でなさるようお願いいたします。このレポートは、信頼できると考えられる情報に基づいて作成されていますが、東海東京調査センターおよび東海東京証券は、その正確性及び完全性に関して責任を負うものではありません。なお、このレポートに記載された意見は、作成日における判断です。

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