大邸宅に住まう老母、複数の収益物件も保有するが…

今回の相談者は、不動産賃貸業を営む河野さん（40代）です。河野さんは地主の家系で、現在は高齢となった母親が運営するアパート事業がうまくいっていないことから、テコ入れして改善したいとのことで、会社員の夫と相談に来られました。

河野さんの父は10数年前に亡くなっていますが、農家の長男で、多くの土地を相続・所有していました。祖父が亡くなる前、河野さんの父親は相続対策として数億円の借入をして2棟のマンションを建設したという経緯があります。

そのほかにも、法人向けに貸している土地・建物があり、賃貸収入で生計を立ててきました。ところが父親が亡くなり、さらに数年経過すると、サブリース契約をしていたマンションの賃料が引き下げられ、大掛かりなリフォームも必要となり、該当の物件の収支がマイナスになってしまいました。

このままでは、母親所有の賃貸物件の先行きに不安であるため、いまのうちに有効な策を講じておきたいということです。

賃貸物件も自宅も「持ち出し」ばかり…改善策は？

2棟の賃貸マンションにはまだ億単位の借入が残っており、返済はできたとしても、固定資産税や修繕費、管理費などの経費を差し引きすると、手元に残金がないどころかマイナスの収支となってしまいます。

法人向けの貸宅地のほうはかろうじて返済がすんでいるため、なんとか補填ができている状態でした。

（※写真はイメージです／PIXTA）

自宅は200坪もある大邸宅ですが、そこには河野さんの母親がひとり暮らししています。築40年も経つ自宅は、固定資産税のみならず、昨年は修繕費や維持費がかさんで250万円もの出費がありました。今後もこうした費用の捻出が予想されますが、自宅は収益性が皆無で、長女である河野さんも、3歳違いの妹である次女も、それぞれ自宅を保有しており、「家なき子」ではないため、特例も使えません。また、小規模宅地等の特例は、限度面積が330ｍ²以内であり、そこまで大きく節税もできません。

河野さんの母親は、法人への貸宅地から賃貸マンションと自宅にかかる費用の持ち出しをカバーして、かろうじて生活費を捻出しているといった状態でした。これでは、せっかくの資産も生かせていません。

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