大邸宅にひとり暮らしする老婦人は、土地持ちの亡夫から数多くの収益不動産を相続しました。しかし、時間の経過とともに、かつては高収益を上げていた複数のマンションも「負動産化」が進み、現金収入が減り続けてしまいます。母親の財産状況を不安に思う娘たちが取った選択肢とは？ 相続実務士である曽根惠子氏（株式会社夢相続代表取締役）が、実際に寄せられた相談内容をもとに解説します。
大邸宅に住まう老母、複数の収益物件も保有するが…
今回の相談者は、不動産賃貸業を営む河野さん（40代）です。河野さんは地主の家系で、現在は高齢となった母親が運営するアパート事業がうまくいっていないことから、テコ入れして改善したいとのことで、会社員の夫と相談に来られました。
河野さんの父は10数年前に亡くなっていますが、農家の長男で、多くの土地を相続・所有していました。祖父が亡くなる前、河野さんの父親は相続対策として数億円の借入をして2棟のマンションを建設したという経緯があります。
そのほかにも、法人向けに貸している土地・建物があり、賃貸収入で生計を立ててきました。ところが父親が亡くなり、さらに数年経過すると、サブリース契約をしていたマンションの賃料が引き下げられ、大掛かりなリフォームも必要となり、該当の物件の収支がマイナスになってしまいました。
このままでは、母親所有の賃貸物件の先行きに不安であるため、いまのうちに有効な策を講じておきたいということです。
賃貸物件も自宅も「持ち出し」ばかり…改善策は？
2棟の賃貸マンションにはまだ億単位の借入が残っており、返済はできたとしても、固定資産税や修繕費、管理費などの経費を差し引きすると、手元に残金がないどころかマイナスの収支となってしまいます。
法人向けの貸宅地のほうはかろうじて返済がすんでいるため、なんとか補填ができている状態でした。
自宅は200坪もある大邸宅ですが、そこには河野さんの母親がひとり暮らししています。築40年も経つ自宅は、固定資産税のみならず、昨年は修繕費や維持費がかさんで250万円もの出費がありました。今後もこうした費用の捻出が予想されますが、自宅は収益性が皆無で、長女である河野さんも、3歳違いの妹である次女も、それぞれ自宅を保有しており、「家なき子」ではないため、特例も使えません。また、小規模宅地等の特例は、限度面積が330ｍ2以内であり、そこまで大きく節税もできません。
河野さんの母親は、法人への貸宅地から賃貸マンションと自宅にかかる費用の持ち出しをカバーして、かろうじて生活費を捻出しているといった状態でした。これでは、せっかくの資産も生かせていません。
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株式会社夢相続代表取締役
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
相続実務士®
株式会社夢相続 代表取締役
一般社団法人相続実務協会 代表理事
一般社団法人首都圏不動産共創協会 理事
一般社団法人不動産女性塾 理事
京都府立大学女子短期大学卒。PHP研究所勤務後、1987年に不動産コンサルティング会社を創業。土地活用提案、賃貸管理業務を行う中で相続対策事業を開始。2001年に相続対策の専門会社として夢相続を分社。相続実務士の創始者として1万4400件の相続相談に対処。弁護士、税理士、司法書士、不動産鑑定士など相続に関わる専門家と提携し、感情面、経済面、収益面に配慮した「オーダーメード相続」を提案、サポートしている。
著書86冊累計81万部、TV・ラジオ出演358回、新聞・雑誌掲載1092回、セミナー登壇677回を数える。著書に、『図解でわかる 相続発生後でも間に合う完全節税マニュアル 改訂新版』（幻冬舎メディアコンサルティング）、『図解90分でわかる！相続実務士が解決！財産を減らさない相続対策』（クロスメディア・パブリッシング）、『図解 身内が亡くなった後の手続きがすべてわかる本 2025年版 』（扶桑社）など多数。
◆相続対策専門士とは？◆
公益財団法人 不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター、retpc.jp) 認定資格。国土交通大臣の登録を受け、不動産コンサルティングを円滑に行うために必要な知識及び技能に関する試験に合格し、宅建取引士・不動産鑑定士・一級建築士の資格を有する者が「公認 不動産コンサルティングマスター」と認定され、そのなかから相続に関する専門コースを修了したものが「相続対策専門士」として認定されます。相続対策専門士は、顧客のニーズを把握し、ワンストップで解決に導くための提案を行います。なお、資格は1年ごとの更新制で、業務を通じて更新要件を満たす必要があります。
「相続対策専門士」は問題解決の窓口となり、弁護士、税理士の業務につなげていく役割であり、業法に抵触する職務を担当することはありません。
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