重視すべきキャッシュフローをどう管理するか

「キャッシュフロー表」の作り方

では、キャッシュフローをどのように管理すればいいのだろうか。前出の川村さんが重視しているのは、キャッシュフロー表（収支計画表）の作成だ。

賃貸経営に必要なキャッシュフロー表で、重要なのはお金の流れ。お目当ての不動産を想定している条件で購入したときに、資産を増やすことができるかどうかのチェックができ、失敗して経済的窮地に追い込まれる事態を防ぐことができる。

実際、キャッシュフロー表とはどのようなもので、どのように作成するのかを見てみよう（図表4-③）。このキャッシュフロー表は、川村さんが自身のセミナーで使用するために作成したものだ。

 

この表の前提条件は次の通り。

〈不動産価格〉
建物価格　5100万円
土地価格　4800万円
土地建物合計　9900万円

〈資金状況〉
自己資金　800万円
借入金額　9800万円
準備した資金合計　１億600万円
※不動産購入費用はほぼフルローン

〈融資条件〉
借入金金利　2.00％
借入期間　20年
借り入れ方法　元利均等

〈建物概要〉
構造　RC 造マンション
築年数　築30年
戸数　12戸

〈家賃〉
1戸当たり家賃　月額6万1500円
年間家賃収入　年間家賃　885万6000円

このような前提条件のもと購入すると、表面利回りは約9％となる。表面利回り9％と聞くと、12年間で投資資金の回収が終わると思う読者がいるかもしれない。だが、その認識は危険であることが、このキャッシュフロー表を作成してみると、よくわかる。

表の上部には収入と支出の2つの項目がある。

まず、収入は家賃収入となる（ただし、礼金、更新手数料なども収入となるが、不定期に発生するためこの表には入れていない）。

次に支出については、借入金元金、借入金利息、管理費、固定資産税、修繕費、保険料等となる。借入金元金と借入金利息を足したものが年間返済額だ。管理費は管理委託料。固定資産税は不動産の所有者に課税される地方税で、金額は自治体が決定する。修繕費は原状回復費用やリフォーム、大規模な修繕の費用。保険料は火災保険料だ。

収支計画というと、何も知らなければ、この収入と支出だけで計算してしまうだろうが、川村さんの「賃貸経営は借入金の返済が終わるまで、税金と金利との闘いだ」という言葉を紹介したとおり、税金分を考慮しなくてはいけない。

表の下部を見てほしい。税金という大きな項目の中に、課税所得と所得税がある。税引き後のキャッシュフローつまり、手元に残るお金を知るために、課税所得はいくらなのかを算出する計算が必要だ。課税所得を計算するために、経費計上できる項目を上の支出の項目から抜き出す。借入金利息、管理費、修繕費、固定資産税だ。

さらに忘れてはいけないのが、実際支出にはならない減価償却費。家賃収入から経費として計上できる金額がわかったら、収入から差し引く。その金額が課税所得になる。サラリーマンや本業の所得と合算した場合の所得の税率を調べて、課税所得に掛け合わせ控除額も考慮して計算する。所得税、住民税（地方税）が算出できたところで、上部の「収入－支出」で算出した収支から税金を引くと、1年目の税引き後のキャッシュフローがわかるというわけだ。