コロナ禍に「爆速で売れた」投資用不動産…ポイントは担保評価

2018年に社会問題となった、新築シェアハウス“かぼちゃの馬車"破綻事件以降、不動産投資へのネガティブなイメージが広がっています。しかし、ある一定の条件を揃えることで、収益不動産を活用した資産形成は実現できます。具体的な物件選定のポイントと資産形成のノウハウを解説します。※本記事は『新富裕層のための戦略的不動産投資』(幻冬舎MC)を抜粋・再編集したものです。

不動産投資の鍵は「資産性×収益性」のバランス

不動産投資には、区分、戸建て、アパート、マンション、地方、都市圏、築古、新築など実に多くの選択肢が存在します。当然、投資の目的によって何が最適かは異なってきます。

 

投資を検討する際の指標も、利回り、キャッシュフロー、キャップレートなど多岐にわたりますし、不動産会社のコンサルタントによっても、さまざまな見解があると思います。

 

〝理想的な物件像〟を作り上げたはいいけれど、なかなかそんな物件に出会えないという方もいらっしゃるかもしれません。

 

私は、投資すべき対象を考えるうえでは、まずシンプルに【資産性】と【収益性】という2つの要素に分解して考えることをお勧めしています。これによってメリット、デメリットがより鮮明になるからです。

 

まず「資産性が高い」とはどういう意味でしょうか。

 

さまざまな要素がありますが、一つは、現在の金融機関による担保評価の際の最重要指標である「積算評価が高い」ということが挙げられます。積算評価が高いことによる、保有期間中のメリットとしては、返済が進んでいる物件の担保余力を利用して、ほかの物件を購入する際などの資金調達に充てやすいということがあります。

 

また、売却を考えた際も、その物件自体の資金調達力が高いことで、買主となる方の個人属性の縛りが少なくなり、短期間で、より良い条件で販売することが可能となるケースが多いです。

 

逆に、借入金額に対し、担保評価が低い物件を保有している場合、別の物件を購入しようとした際に、金融機関からの評価がマイナスになることもありますし、売却の際にも、買主候補がなかなか現れず苦労することもあります。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

 

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株式会社プラン・ドゥ 代表取締役
宅地建物取引士
マンション管理士

1966年生まれ。1989年立教大学経済学部卒業後、不動産業向けノンバンクに入社。融資業務に5年間携わったのち、マンションデベロッパー、不動産コンサルティング会社、経営コンサルティング会社にて9年間、不動産や経営に関わる。延べ200人の不動産投資をサポート、300件、600億円の取引を担当する。

2003年に株式会社プラン・ドゥを創業。「不動産にかかわるすべての人に幸せを」という経営理念のもと、知る人ぞ知る一棟モノ収益不動産の専門家として、賃貸不動産経営について物件購入から管理運営、出口戦略までワンストップで投資家をサポートしている。

著者紹介

連載新富裕層のための「戦略的不動産投資」

新富裕層のための戦略的不動産投資

新富裕層のための戦略的不動産投資

杉山 浩一

幻冬舎

不動産投資で成功できるのは限られた人だけ! 分析に基づいた論理的戦略とは? 不動産投資は危険…2018年に社会問題となった新築シェアハウス“かぼちゃの馬車"破綻事件以降、不動産投資に対するネガティブなイメージが広…

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