不動産投資は二極化…「節税」ワンルームオーナーの崖っぷち

新型コロナウイルスの感染拡大によって景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産の現状と近未来を明らかにする。

ビルオーナーは法人相手の箱貸しビジネス

1995年あたりを境に変わってきたもう一つの現象が、不動産オーナーの懐具合です。不動産オーナーといえば、すぐに思い浮かぶのはアパートオーナーですが、不動産もいろいろ。オフィスビルオーナーもいれば、マンション一棟を所有しているオーナーもいます。サラリーマンが資産運用として所有するワンルームマンションオーナーなどもいます。土地だけを貸地として運用している土地オーナーもいます。

 

不動産を持って運用、つまり賃貸することのメリットは何でしょうか。当然賃料を収受できることです。昔から不動産大家は、町の「お金持ち」「左団扇で楽々」といったイメージがあります。

 

かつて不動産オーナーは「楽ちん」な稼業だった。
かつて不動産オーナーは「楽ちん」な稼業だった。

 

それもそのはず、特に首都圏などの大都市圏の郊外では、続々地方から都会にやってくる大量の人々にとっての住宅が、常に払底状態にありました。

 

たいして不動産に知識がなくとも、余っている農地や遊休地に銀行や不動産屋の言いなりにアパートを建てても、あっという間に満室となり、家賃収入が入ってきます。アパートは学生さんのような若い人が中心なので、卒業したりするとアパートを出ていきます。しかし、また同じように新しい学生さんが入居してきます。

 

テナントが入れ替わるたびに、礼金などの副収入も入ってくる。家賃も経済の発展とともに上昇していますが、テナントがそのままではなかなか家賃の値上げをするのも面倒くさいです。ところがテナントが入れ替わるのであれば、新しい家賃で入居する、つまり収入はますますアップする。こんな構造にありました。

 

都心の中小ビルオーナーも儲かりました。それまで八百屋や蕎麦屋を営んでいたような商店も戦後、オフィスエリアが拡大するにつれて商売をやめてオフィスビルに建て替えました。

 

戦後、事業所の数はどんどん増加を続け、中小オフィスビルはその受け皿としての機能を果たしました。「賃料とは上がるもの」、平成バブル崩壊まで、日本の大都市の賃料は経年とともに「必ず上がる」という素晴らしい環境下にありました。

 

オフィスビルオーナーはアパートオーナーよりもさらに「楽ちん」な稼業でした。アパート住民は建物内で生活をするので、いろいろなトラブルを起こします。トイレや風呂が詰まった、お湯が出ないなどは序の口、隣人の声がうるさい、ゴミ出しルールが守れない、男女の痴話げんか、家賃の滞納など、オーナーはまるで「人間動物園」の運営者のようです。

 

一方でビルオーナーは所詮、法人相手のハコ貸しです。夜は基本、帰ってくれるし、テナントが建物内で生活するわけではないので水回りなどのトラブルは少ない。アパートに比べれば法人相手なので賃料などの「とりっぱぐれ」も少ない、など運営は比較的楽なのです。

オラガ総研 株式会社 代表取締役

1959年、アメリカ生まれ。東京大学経済学部卒。ボストンコンサルティンググループを経て、三井不動産に勤務。2006年、J-REIT(不動産投資信託)の日本コマーシャル投資法人を上場。現在は、オラガ総研株式会社代表取締役としてホテルや不動産のアドバイザリーのほか、市場調査や講演活動を展開。主な著書に『空き家問題』『民泊ビジネス』『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』など多数。

著者紹介

連載不動産の動きを観察すれば、日本経済がわかる

不動産で知る日本のこれから

不動産で知る日本のこれから

牧野 知弘

祥伝社新書

極地的な上昇を示す地域がある一方で、地方の地価は下がり続けている。高倍率で瞬時に売れるマンションがある一方で、金を出さねば売れない物件もある。いったい日本はどうなっているのか。 「不動産のプロ」であり、多くの…

業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊

業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊

牧野 知弘

祥伝社新書

不動産が高騰し続けている。 銀座の地価は1980年代のバブル期を上回り、三大都市圏と「札仙広福」(札幌・仙台・広島・福岡)の上昇が著しい。国内外の投資マネーの流入、外国人富裕層の購入を背景に、超大型ビルや再開発の計画…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧