マイホーム価値革命…不動産価格をソフトウェアが決める

新型コロナウイルスの感染拡大によって景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産の現状と近未来を明らかにする。

不動産はハード整備に力点が置かれてきた

新築住宅着工戸数が減少し、新築オフィスの供給が止まり、インバウンド狙いのホテル建設が一服すると、これまでひたすらハードのみで勝負してきたデベロッパーやゼネコンが苦境に陥ることが予想されます。

 

彼らにとっては、経済変動だけでなく、人口減少および高齢化という、日本社会が置かれた状況から「構造的に」顧客がいなくなるというのは、おそらく初めての経験になるのではないでしょうか。

 

これまではとにかくハコさえ作れば、多少売れない時期や借り手が現われない時期があったとしても「まあなんとかなる」というのが、彼らのビジネスでした。

 

ところが「ハコはもういらない」と言われた瞬間、彼らは存在意義を失ってしまうのです。今回、不動産バブルが崩壊した時に、彼らのうちの何社かが苦境に晒されると見るのは、不動産における「価値観の変革」を、今回の崩壊がもたらすのではないかと見ているからです。

 

ハコはすでにたくさん存在しています。ですが、それぞれのハコはそれを作った時代のニーズに合わないものが多くなってきました。ではハコを作り直すのか。一部の大きなハコは作り直せばよいですが、それ以外のハコは作り直すだけのお金もありませんし、費用対効果も見込めません。

 

そこで考えなければならないのが「ハコの中身」です。これまでの「オフィス」あるいは「住宅」と称していた中身、つまり用途が現代にそぐわなくなってきているのです。したがって中身を考え直さなくてはなりません。これが不動産バブル崩壊後の業界の命題なのです。

 

ソフトウェアの登場です。これまで不動産はひたすらハードの整備に力点が置かれてきました。以前、住宅は常に不足し、オフィス床は経済成長とともにニーズは拡大する一方でした。ひたすら「量」を供給していけば、顧客の要求に応えられた時代でした。

そして人々の生活が豊かになり、ビジネスも複雑化高度化する中で、より機能性があるオフィス、立派な設備仕様のマンションが整えられてきました。これも環境変化に対応しただけでハードをより強固にした変化にすぎませんでした。

オラガ総研 株式会社 代表取締役

1959年、アメリカ生まれ。東京大学経済学部卒。ボストンコンサルティンググループを経て、三井不動産に勤務。2006年、J-REIT(不動産投資信託)の日本コマーシャル投資法人を上場。現在は、オラガ総研株式会社代表取締役としてホテルや不動産のアドバイザリーのほか、市場調査や講演活動を展開。主な著書に『空き家問題』『民泊ビジネス』『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』など多数。

著者紹介

連載不動産の動きを観察すれば、日本経済がわかる

業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊

業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊

牧野 知弘

祥伝社新書

不動産が高騰し続けている。 銀座の地価は1980年代のバブル期を上回り、三大都市圏と「札仙広福」(札幌・仙台・広島・福岡)の上昇が著しい。国内外の投資マネーの流入、外国人富裕層の購入を背景に、超大型ビルや再開発の計画…

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