頭金500万円、投資利回り16%…この不動産投資は成功か?

不動産投資において、必ずでてくる「利回り」というワード。この数値を根拠に物件の良し悪しを見極めるケースも多いのですが、一方で、数値のマジックに誤った判断をしてしまうこともあります。みていきましょう。

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「表面利回り」「実質利回り」「投資利回り」の違い

 

利回りには大きく分けて三つ、表面利回り、実質利回り、投資利回りがあります。

 

表面利回りとは、簡単にいえば、年間家賃収入を販売価格で割った数値。たとえば月の家賃が6万円の部屋が、8部屋あれば月額48万円。12ヵ月だと、単純計算で576万円の家賃収入にになります。

 

それに対し、土地建物のセット販売価格が7,500万円だとすれば、[576万円÷7,500万円=0.0768]。よって表面利回りは7.68%になります。

 

不動産投資を始める際、その物件の良し悪しを判断するうえで、表面利回りは最もわかりやすい数値ではあるものの、最も重要なのは「家賃設定が妥当かどうか」という点です。

 

次に、利回りの判断が最も困難な、実質利回りについて説明していきます。これは、実際にかかる経費や金利を、家賃収入から差し引いて計算するもの。たとえば、年間管理手数料28.8万円、金融機関への金利負担が100万円、固定資産税が60万円、その他経費が20万円と仮定し、576万円の賃収からすべて差し引くと、367.2万円になります。これをセット価格の7,500万円で割ると、実質利回りである「4.89%」が算出されます。経費等を加味した、より現実的な数値を知りたいのであれば「実質利回り」で判断すべきでしょう。

 

最後の投資利回り。たとえば自己資金500万円で7,500万円のアパートを購入したとします。25年ローンを組み、毎月の家賃収入からローンの支払い分を差し引いた時の差額賃収が16万円だとすると、年間では192万円。そこから年間管理手数料28.8万円、固定資産税60万円とその他経費20万円を差し引き、年間賃収83.2万円だとすれば、500万円の投資に対して16.64%の投資利回りになります(83.2万円÷500万円=0.1664)

 

約6年で自己資金を取り返すことができるということで、かなり良い条件に感じるかもしれません。

 

 

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連載資産防衛のための投資手法研究

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