投資家たちがこぞって「アメリカ不動産」を購入するワケ

海外不動産投資のなかで、メジャーな投資先といえるアメリカ不動産。実際に、アメリカ不動産を購入する投資家たちの最大の目的とは何なのだろうか。本記事では、投資家たちがアメリカ不動産を購入する理由を見ていく。

日本の「すでに起こった未来」とは?

なぜ日本ではなく、アメリカの不動産なのか。私は、「日本での賃貸不動産投資は、苦労の割に魅力がない」と思っています(関連記事『日本の不動産投資が「苦労のわりに魅力がない」といえるワケ』参照)。

 

さらに言えば、日本という国そのものに、大きな夢が描けるのだろうかという疑問も、ややあります。言うまでもなく、少子高齢化による人口減が急速に進み、経済の縮小が避けられない中で、新たな成長路線が描けるのだろうか、という点です。消費税の10%への増税も2019年10月に迫り、増え続ける一方の政府債務を見れば、今後12%、15%と増税が続くこともあり得ると思われます。

 

また、社会保険料が上がっていく一方なのに対して、私たちが受け取れる年金は減額が続くでしょう。私は現在36歳ですが、自分の年金が65歳から受給できるとはまったく思っていません。年金制度がなくなるということはないでしょうが、70歳から、もしかしたら75歳からの受給になっている可能性もあると思います。

 

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そもそも、私がアパート投資をしたのも、そういった老後の経済的な不安をなくすことが理由の一つだったのです。知の巨人とも称される経営学者ピーター・F・ドラッカーは、私たちが明日をつくるために今日なすべきことは「すでに起こった未来を探すこと」だと述べ、さらに「すでに起こったことは見つけられる」とも述べています(『創造する経営者』1964 ダイヤモンド社 刊)。ご存知の方も多いでしょう。

 

ドラッカーはその著書の中で、すでに起こったことを探すべき五つの領域を示していますが、その1番目として「人口構造」を挙げています。「人口の変化は、労働力、市場、社会、経済にとって、もっとも基本となる動きである。すでに起こった人口の変化は逆転しない。しかも、その変化は速くその影響を現す」(同書)と述べられていますが、それはまさに現在の日本に当てはまります。

 

そう考えたとき、自分の資産を日本にだけ持っていることは、かなり危ういと私は感じました。もうお気づきでしょう。これが、「なぜ日本ではなく、アメリカの不動産なのか」に対する答えの一つになります。

 

長期的な人口縮小=経済規模縮小が「すでに起こった未来」となっている日本という国の中だけで、円の資産のみ持っていて、20年後も30年後も、あるいは子どもや孫の世代にも、心配はないのだろうか……。心配があるとするなら、一部でも、日本以外、円以外に分散して資産を持った方がいい。そう考えたとき、分散先の候補として最初に挙げられるのは、やはりアメリカであり、ドルだろう……。私はそのように感じています。

資産を「円」だけで持っていることの不安

2018年末に、私たちを通じてアメリカ不動産をご購入いただいたお客様にアンケート調査を実施しました。ありがたいことに約40%という高い回答率が得られ、率直なご意見を多数いただきました。

 

アンケートの質問項目の一つに、「アメリカ不動産購入理由」がありました。購入理由の1位は「節税対策」で、86%のお客様がこれを挙げていました(複数回答)。

 

そして、購入理由の2位だったのが「資産のドル分散」で、46%の方が挙げられていました。私も少し意外でしたが、思っていたよりも多くの方が、「資産のドル分散」に興味を示し、実際にそれを目的としてアメリカ不動産を購入されていたのです。

 

購入理由1位「節税対策」2位「資産のドル分散」
購入理由1位「節税対策」2位「資産のドル分散」

 

また、中には、ドル預金や米国債、あるいはドル建て生命保険などで、すでに資産のドル分散を図っているため、あえてアメリカ不動産の購入理由としては挙げていない方もいらっしゃると思われます。

 

すると、かなり多くの方が資産のドル分散を意識し、実行していると推測できます。もちろん、単にドルを保有しておきたいということであれば、ドル預金でもいいと思います。それではあまりにつまらないと言うのなら、米国長期債を選んでもいいと思います。また、ドル建ての生命保険もたくさんありますから、それを活用して相続や事業承継を見越したスキームを作ることも考えられます。

 

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しかし、アメリカ不動産投資は通貨分散効果に加えて、インカムゲインとキャピタルゲイン、そして節税効果が見込めます。つまり、ドルのメリットと不動産のメリットを両方得られるのは、やはりアメリカ不動産しかありません。

 

そのような理由から、アメリカ不動産を購入された方が多いということが、アンケートの結果からもはっきり見て取れたのです。

 

株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 部長代理

東京大学卒業後、財閥系商社入社。
国内にて分譲マンション、オフィスビル、不動産証券化等関連業務、米国駐在中には、主に各州での住宅開発事業に従事。
その後2017年にオープンハウスに入社し、ウェルス・マネジメント事業部の立ち上げに参画、現在に至る。
自身でも、日米双方の不動産投資を実践中。
公認不動産コンサルティングマスター、CCIM(米国認定不動産投資顧問)。

著者紹介

連載日本人が絶対に知らない「アメリカ不動産投資」の話

本連載は、2019年3月13日刊行の書籍『日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話』から抜粋したものです。最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

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