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インカムゲイン＋キャピタルゲイン＋節税効果の3本柱
2018年末、オープンハウスでは、アメリカ不動産を購入された方へのアンケートを実施しました。
その集計結果によると、購入理由の第一位は「節税」で、86％の割合を占めていました（複数回答）。多くの方が節税効果に期待をよせていることがわかります。そこで、アメリカ不動産を購入することで、どのような仕組みで節税効果が得られるのか、具体的な金額としてどれくらいの効果があるのかといったポイントを中心に解説します。
また、節税効果に注目が集まるアメリカ不動産投資ですが、「不動産そのもの」としての基本的な投資効果、すなわち、インカムゲイン（家賃収入）やキャピタルゲイン（売却益）についても、その期待値は多くの日本の投資用不動産を上回っていると考えています。
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つまり、「インカムゲイン＋キャピタルゲイン＋節税効果」の3本柱でキャッシュフローを最大化する、それがアメリカ不動産投資なのです。ただし、投資ですから一定のリスクは存在します。
具体的には、アメリカ不動産投資には、為替リスク、空室リスク、不動産市況リスクなどが存在します。それらについても、併せて説明していきます。
最後に残るキャッシュを最大化することが目標に
アメリカ不動産投資の表面利回りについて質問されることが、たびたびあります。「これくらいです」とお答えはしますが、実は、私たちは表面利回りはあまり重視していません。
ご質問が多いので、物件資料などに記載はしていますが、まず重要なのはNOI（純営業収益）とそこから計算される、Cap Rate（実質利回り）です。
そもそも、アメリカでは投資用不動産に表面利回りという概念はほとんど用いられず、実質を表すNOIとCap Rateで投資評価されるのが普通です。さらには、NOIに金利（融資をご利用の場合）と、節税効果、出口での売却差損益を合算した最終的な投資効果（総合損益）こそ、数字として目指すべきものだと考えています。
簡単に言えば、「インカムゲイン＋キャピタルゲイン＋節税効果」の3本柱をすべて合わせて、結局キャッシュフローがどれくらい増えるのかという点を、最重要視しているということです。
この点を考える際に、特に注意していただきたいのが、一般的には「利益」として考えられるもの（たとえばNOIから融資金利と税を引いた残り）が、イコール「投資から得られるキャッシュフロー」になるのではないという点です。
これは、減価償却費という「現金の支出を伴わない経費」を計上できるからです。つまり、もし仮に「利益」が同じだったとしても、現金の支出を伴わない費用である減価償却費をより多く計上できれば、より多くの現金が手もとに残るというわけです。
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「NOI（インカムゲイン）、売却差損益（キャピタルゲイン・ロス）、減価償却費、税額、融資金利などの、相互に関連する各要素を総合的に考慮して、売却後に最終的に残るキャッシュを最大化させるための投資内容を見い出す」というのが、アメリカ不動産投資の本質だと言えるでしょう。
単純に、Cap Rateの水準だけに目を向けていても、その全体像はつかめません。まして、日本で一般的に不動産投資の指標として用いられる表面利回りは、経費を引く前の数字ですから、利益すら把握できないものです。
日本での不動産投資でよくある失敗が、厳密に実質利回りを計算せず、表面利回りだけを見て不動産を購入してしまい、結局、キャッシュフローがマイナスになってしまうことです。
そうならないためにはぜひ、総合的に見て「キャッシュフローを最大化する投資」という点を強く意識していただきたいと思います。
高山 吏司
株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 部長代理
