無収入で家賃滞納…それでも「強制退去させる」のが難しいワケ

空室リスク、家賃滞納、かさむコスト…日夜、不動産オーナーを悩ませる事柄は尽きない。特に、コスト面での問題は重要だ。初期投資コストのほかに、空室リスク対策のため、客付けのための仲介手数料、広告料といった費用が上乗せされる。また、入居者が入っていたとしても安心しきれず、家賃滞納リスクが考えられる。本記事では、入居者が家賃対応した場合の対応を見ていく。

日本の法制度は「入居者」に手厚い!?

日本で賃貸物件オーナーを苦しめているのは、広告料だけではありません。賃貸物件において、入居者(賃借人)に手厚いこの国の法制度も、多くの物件オーナーを悩ませているものの一つです。

 

第二次大戦後の混乱期で、住宅が不足し、国民の多くが貧しかった時代には、賃貸物件に住む人たちを手厚く保護することには、それなりの根拠があったでしょう。しかし、現在の家余りの時代に、その当時のままの入居者保護が続けられていることには、個人的には釈然としないものを感じます。

 

実際、私が所有するアパートでも、家賃を滞納する入居者がいました。当然、管理会社の人が何度も電話をかけたり、手紙を出したり、足を運んだりしましたが、一向に連絡が取れず、滞納が続きました。結局、四カ月分もの滞納となってしまいました。

 

一向に連絡が取れず、四カ月分もの滞納に…
一向に連絡が取れず、四カ月分もの滞納に…

 

弁護士に頼んで内容証明を送ったりする対応を続け、なんとか四カ月分のうち二カ月分は払ってもらい、以後、毎月分は払ってもらっていますが、二カ月分の滞納はそのまま続きました。

 

「どうして連帯保証人に請求しないのだ」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実はこの入居者には連帯保証人をつけていなかったのです。というのも、入居審査の段階では、有名な上場企業に勤務しており身元も収入も安心できたので、連帯保証人をつけなくても大丈夫だと思ったのです。それは私の甘いところだったかもしれません。

 

ところが、後から分かったのですが、私のアパートに入居してしばらく経った後、その会社を辞めてしまっていたらしいのです。詳しい事情は分かりませんが、そこから収入が厳しくなって、家賃を滞納してしまったのでしょう。

 

しかし、これはあくまで推測でしかありません。なぜなら、管理会社も私も、その入居者に会ったり、電話で話したりといった直接の連絡は、ずっと取れていなかったからです。管理会社の人が何度も足を運んでドアをノックしても、反応がなければどうしようもありません。24時間張り込むわけにもいきませんし、ドアを壊して勝手に入ることもできません。

 

二カ月遅れながら毎月支払ってもらっているので、そのまま様子を見ていて、もし今後また滞納があったら、そのときは出て行ってもらう他ないと思っていたところ、幸いその入居者から退去の申し出がありました。あとは滞納分をどう払ってもらうかの交渉を残すだけとなり、ほっとしています。

強制退去には「裁判所の判決」が必要

しかし、「出て行ってもらう」と口で言うのは簡単ですが、実行するのは非常に大変です。まず、強制退去をさせるには、裁判所の判決が必要です。ところが、裁判所への訴えができるのは、一般的には三カ月の家賃滞納があってからということになっています。

 

滞納が一カ月や二カ月の段階でも訴えることはできるのですが、それくらいの滞納期間の場合、強制退去は認められないのが普通です。そこで、三カ月の滞納があり、その間、(連絡がつけば)十分な話し合いや督促をして、それでも払ってもらえなければ、初めて明け渡し請求訴訟を起こすことになります。

 

明け渡し命令が裁判所から出されれば、入居者は自主的に退去するか、強制執行で出て行ってもらうことになりますが、いずれにしても時間がかかります。だいたい、提訴から強制執行ができるようになるまで六カ月程度かかります。

 

つまり、滞納が始まってから九カ月です。その後、強制退去となれば後始末も必要です。そういったもろもろを含めると、完全に元に戻すためには、1年近くの時間が必要です。さらに、弁護士費用、強制退去後の片付け費用など数十万円のお金が必要です。

 

それは入居者に請求できますが、もともとお金がなくて家賃を滞納する人ですから、請求しても支払ってもらえる可能性はほぼなく、オーナーの持ち出しとなります。賃料が払ってもらえない上にさらに持ち出し……、「泣きっ面に蜂」とは、まさにこのことではないでしょうか。しかし、これが日本における、賃貸物件オーナーの現状なのです。

 

株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 部長代理

東京大学卒業後、財閥系商社入社。
国内にて分譲マンション、オフィスビル、不動産証券化等関連業務、米国駐在中には、主に各州での住宅開発事業に従事。
その後2017年にオープンハウスに入社し、ウェルス・マネジメント事業部の立ち上げに参画、現在に至る。
自身でも、日米双方の不動産投資を実践中。
公認不動産コンサルティングマスター、CCIM(米国認定不動産投資顧問)。

著者紹介

連載日本人が絶対に知らない「アメリカ不動産投資」の話

本連載は、2019年3月13日刊行の書籍『日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話』から抜粋したものです。最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

高山 吏司
ブロドスキ・ザクリ
豊岡 昂平

幻冬舎メディアコンサルティング

2年間で約700棟の物件を仲介する今もっとも注目の最強集団が 本邦初公開の知識を惜しげもなく明かす! アメリカ不動産投資の知名度は、以前と比べれば上がっているとは言え、やはり「投資目的で、海外の不動産を購入する」…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧