アメリカ不動産投資…確定申告は「日米」どちらで行うべき?

税制改正後も魅力を失わず、今後も不動産価格・賃料の上昇が期待できるアメリカ不動産投資。日本人投資家は、日米どちらで確定申告を行うべきなのでしょうか。株式会社オープンハウスのウェルス・マネジメント事業部・高山吏司氏、ブロドスキ・ザクリ氏、豊岡昴平氏の共書『日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話』より一部を抜粋し、解説します。※アメリカ不動産投資セミナー情報はコチラ

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不動産の売買契約はアメリカの各州法に則って行われる

日本の投資家がアメリカ不動産を購入する場合、業者に依頼するほか、アメリカ現地の不動産会社から直接紹介を受けて購入することもできます。

 

アメリカ暮らしが長く、英語が得意で、アメリカの商習慣に慣れている方なら、直接現地の不動産会社に当たってエージェントになってもらい、物件を探してもらって購入することも、理論的には可能です(物件選びの難しさがあるので、実際はかなり困難です)。

 

また、売買代金の授受、家賃の振り込みなどはドルで行われるので、あらかじめアメリカの銀行口座を用意しておく必要があります。

 

業者選定にあたっては、多くのアメリカ不動産販売の実績があり、信頼できる業者を選ぶべきであるのはいうまでもありません。その際、売買契約の当事者となるのがどこなのかを確認しておく必要があります。

 

例えば、弊社が販売する物件の場合、アメリカ各地にある弊社のグループ会社との契約を結んでいただく形になります。ここはよく勘違いされる点ですが、日本法人である「株式会社オープンハウス」との契約ではありません。

 

日本の投資家からすると、アメリカ不動産をアメリカ現地法人から購入するというスキームになっているわけです。そのため、契約もアメリカの各州の州法に準拠して行われます。つまり、買主が日本の投資家、売主がオープンハウスグループの現地法人ということになり、エスクロー(取引の安全性を確保する、専門の第三者機関)などの手続きが必要となります。

 

アメリカではローンを組んで不動産を買う場合(購入不動産を担保として抵当権を設定して融資を受ける場合)は、書類へのサインを公証人に認証してもらう必要があります。日本なら、各公証人役場、またはアメリカ大使館の公証人の前でサインをして認証を受けます。

所得税の確定申告は「アメリカと日本」の両方で

アメリカ不動産を購入した人は、アメリカと日本の両方で確定申告をしなければなりません。アメリカでは家賃収入が発生しますので、その所得税をアメリカで申告し納税することが必要なのです。

 

日米の両方で確定申告を行う必要がある
日米の両方で確定申告を行う必要がある

 

アメリカでの所得税は「州税」と「連邦税」の2本立てになっており、それぞれへの納税が必要です。州税は州によって異なりますが、テキサス州の場合、現時点では個人、法人ともに州税は「0」です(トヨタ北米本社を始め、大企業の本社が集まっているのはこれも大きな理由でしょう)。そのため、納付は連邦税だけになります。

 

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不動産オーナーは、アメリカでの確定申告までに、納税者番号を取得しなくてはなりません。

 

アメリカでの確定申告は「Tax Return」といいますが、通常4月15日が締め切りになっています。日本の確定申告から、一ヵ月後くらいです。

 

アメリカでの収入が購入不動産の家賃収入だけなら、申告自体は難しいものではなく、課税される額も少額(場合によってはゼロ)ですが、当然ながら、英語での書類作成、申告作業が必要になります。

 

その点を不安に思われる方は、税理士などの専門家に依頼するのがベターでしょう。日米両国の申告をまとめて引き受けてくれる税理士事務所もありますので、そういう事務所に依頼すれば手間が省けます。

「固定資産税」は日本より高い場合が多く、計算が複雑

アメリカの固定資産税は日本より高い場合が多く、計算が複雑日本と同様、アメリカでも不動産を所有している人は、固定資産税の納付義務があります。固定資産税は、所得税の確定申告とは別に、物件の所有者が自分で、物件のある郡に納付するのが原則です。

 

日本では、固定資産税はだいたいどこでも標準税率の1.4%、都市計画税を入れても1.7%で、地域差は少なく、3年に1回の見直しでも、税額の変動があまりありません。そのため、毎年「だいたいこんなものだろう」と予測がつきます。

 

ところが、アメリカではエリアによって税率が大きく違います。しかも、その税率が、大きく変動する場合があります。

 

テキサス州の場合でいえば、まず郡の調査官が、その郡にあるすべての物件を調査して、物件の評価額を決めます。物件の評価額には、物件そのものの状況(面積、築年数、場所など)と、エリアの状況(学校のランク、医療機関など)の両方が考慮され、この部分は複雑です。

 

次に、州全体として必要な予算から、州全体の標準的な税率が算出されますが、そこにエリアごとに掛け率(0.8倍、1.2倍など)が掛けられて、エリアごとの税率が決められます。そして、物件評価額に税率を掛けて、固定資産税が算出されます。

 

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現時点で、テキサス州では「住宅の評価額」の1.8%が州全体を平均した固定資産税率となっています。しかし、高い郡では2.2~2.3%のところもあり、日本人の感覚からすると、かなり高いと感じます。

 

また、固定資産税に限りませんが、アメリカでは郡や市によって、行政手続きがまったく違うことが珍しくなく、さらに、その手続き自体が変更になることもあります。ある郡では固定資産税支払いにクレジットカードが使えるのに、隣の郡では使えないといったことがよくあります。異なるエリアに複数の物件を所有している人は、かなり面倒に感じることもあるでしょう。

 

 

 

ブロドスキ・ザクリ

株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 エグゼクティブコンサルタント

株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 エグゼクティブコンサルタント

アメリカでの大型住宅用土地の仕入れ・開発・販売などを経験し、豊富な知識を持つ不動産投資のプロフェッショナル。
米国経済の動向を肌感覚として理解しており、実際の物件管理、賃貸・売買実需状況を含めた、トータルなソリューションを分かりやすく解説。日本に10年間在住、フランクなバイリンガル。

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著者紹介

連載日本人が絶対に知らない「アメリカ不動産投資」の話

本連載は、2019年3月13日刊行の書籍『日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話』から抜粋したものです。最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

高山 吏司
ブロドスキ・ザクリ
豊岡 昂平

幻冬舎メディアコンサルティング

2年間で約700棟の物件を仲介する今もっとも注目の最強集団が 本邦初公開の知識を惜しげもなく明かす! アメリカ不動産投資の知名度は、以前と比べれば上がっているとは言え、やはり「投資目的で、海外の不動産を購入する」…

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