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売却時の税金をできるだけ減らすには？
・マンションの買い替えに関する特例
マンションの買い替えに関する特例とは、マンションの売却で譲渡所得が発生したら、その譲渡所得税を将来に繰り延べることが出来る制度です。ただ、その税金が非課税になるわけではなく、「今」払う必要がないだけで、将来的には支払いが発生する場合があります。
結論からいうと、この特例を適用することは少ないと思ってよいです。なぜなら、先述した3,000万円の特別控除との併用ができず、3,000万円の特別控除を利用する方がメリットは大きい場合がほとんどだからです（関連記事『マンションの売却…3,000万円の特別控除を受けるための条件』参照）。
ただ、この特例の利用を検討している人は、以下の点を理解しておきましょう。
① 特例の概要
② 特例を利用するための適用条件
① 特例の概要
この特例は少々ややこしいです。簡単にいうと、1度目の買い替えで発生した譲渡所得を、2度目の買い替え時まで繰り延べることが出来るという制度です。つまり、1度目の買い替えでは譲渡所得税はかからないということになります。
以下に計算例を記載しますが、あくまで概算の金額です。諸費用など、諸々の金額は含めない単純計算になるので、計算方法を理解するという目的で確認ください。
◆1度目の買い替え
たとえば、今住んでいるマンションを2,000万円で取得したとします。そのマンションを仮に4,000万円売却したことによって、2,000万円の譲渡所得が発生しました。本来であれば、この2,000万円に対して長期保有か短期保有で異なる税率が掛けられます。
しかし、仮に新しいマンションを6,000万円で購入した場合、この特例を適用すると「譲渡所得2,000万円－買い替え費用6,000万円」となり所得はマイナスになります。つまり、譲渡所得税はかからないということです。ただ、税金が非課税になるわけではなく、あくまで「繰り延べ」しただけです。
◆2度目の売却
前項からの続きで、6,000万円で取得したマンションを、将来的に7,500万円で売却したとしましょう。本来であれば、「売却金額7,500万円－6,000万円」で譲渡所得は1,500万円という計算です。しかし、この特例を利用する場合は、前の物件の取得費を引き継ぎます。
つまり、6,000万円で取得したのではなく、もう1つ前の物件の取得費用2,000万円が適用されるので、「売却金額7,500万円－2,000万円」という計算になり、譲渡所得は5,000万円となるということです。
このように、前回の買い替え時は非課税になりますが、次に売却したときに繰り越されるということです。
② 特例を利用するための適用条件
この特例を受けるためには、以下のような条件があります。
●自己居住用不動産を売却すること
●過去2年で3,000万円の特別控除を利用していないこと（併用も不可）
●売却した人の居住年数が10年以上であること
●売却した年の前年から翌年までの3年間で買い替えを完了させていること
●親子や夫婦など特別な関係でないこと
ただ、上記はすべての条件ではないので、詳細は国税庁ホームページ（※1）を確認ください。
※1 特定のマイホームを買い換えたときの特例（http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm）
・買い替え時の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例について
つづいて、買い替え時に譲渡損失が発生したときの税金についてです。譲渡損失とは、上述した譲渡所得の計算をしたときに、譲渡所得がマイナスになったときのことを指します。譲渡損失と繰り越し控除については、以下の点を理解しておきましょう。
① 特例の概要
② 特例を適用するための要件特例の概要
① 特例の概要
この特例は、マンションをはじめとしたマイホームを、平成31年12月31日までに売却して、新たにマイホームを購入したときに以下が可能になります。
◆給与所得や事業所得からの控除
◆控除しきれなかった分は繰越しができる
いずれにしろ、ほかの所得から差し引くことができ、節税効果がある点がこの特例のメリットになります。
◆給与所得や事業所得からの控除
たとえば、マンションを売却して、譲渡所得がマイナス700万円発生したとします。このとき、売主が会社員であり、給与を年間500万円もらっていたとします。損益通算できるということは、「給与収入500万円－譲渡損失700万円」と計算でき、給与所得を0円にできるということです。
つまり、本来は500万円という収入に対してかかる所得税を、損益通算することで非課税にできるということになります。
◆控除しきれなかった分は繰越しができる
さらに、前項のケースでいうと、譲渡損失が700万円で給与所得は500万円なので、200万円は控除しきれていません。この控除しきれなかった200万円は、3年に渡って繰り越すことができます。
たとえば、翌年の給与収入が同じく500万円の場合は、この500万円から200万円を差し引くことができるということです。そうなった場合には、本来500万円にかかる所得税が、300万円にかかる所得税に減税されるということです。
② 特例を適用するための要件
この特例を受けるためには、以下の要件を満たしている必要があります。
●今住んでいないのであれば住まなくなった日から3年目の年末前に売却
●売却した年の1月1日で所有期間が5年超である
●売却した年の前年から翌年までの3年間で50㎡以上の物件を購入する
●新しい物件の購入時は購入した年末時点で10年以上のローンを組んでいる
上記は概要になるので、詳しい要件については国税庁ホームページ（※2）を確認ください。
※2 国税庁 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき（http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm）
「先売り」をベースに、可能であれば「同時決済」を
・マンションの購入にかかる税金
さいごに、マンションの売却時ではなく、購入時にかかる税金を解説します。マンション購入時は、以下のような税金がかかります。
① 印紙税
② 登録免許税
③ 不動産取得税
印紙税は比較的割安ですが、ほか2つは高額になる場合もあるので注意しましょう。
① 印紙税
印紙税とは、経済取引に関する書面を締結するときにかかる税金です。マンション購入時にかかる印紙税は、具体的には売買契約書と、住宅ローンの本契約である金銭消費貸借契約書の締結時にかかる印紙税です。
印紙自体は切手のような形状をしています。もしくは、不動産会社の方で「ポスタリア」という、印紙代わりになるハンコのようなものを書面に刻印することもあります。切手のような形状であれば、事前に購入しておき、それぞれの契約書に貼付し、割り印することで納税したと見なされます。
売買契約書は不動産会社が事前に用意して、後から売主が支払うというケースが多いです。一方、金銭消費貸借契約書の印紙は、売主が印紙を用意しておくことが多くなります。
印紙税額は、売買契約書も金銭消費貸借契約書も同じで、以下のように売買契約金額によって異なります。
●500万円超～1,000万円以下：1万円
●1,000万円超～5,000万円以下：2万円
●5,000万円超～1億円以下：6万円
上記以外の印紙税額については、印紙税額表（※3）で確認ください。
※3 印紙税額一覧（https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf）
② 登録免許税
登録免許税とは、登記にかかる税金です。マンション購入時の登記は、以下の2種類があります。
●マンションの所有権登記
●住宅ローンの抵当権設定登記
登録免許税は、それぞれの種類によって税率や軽減が異なります。詳しくは、国税庁ホームページ（※4）を確認ください。また、金額については、中古マンションであれば仲介会社、新築マンションであれば売主である不動産ディベロッパーがそれぞれ提示してくれます。
※4 国税庁ホームページ 登録免許税（http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）
③ 不動産取得税
不動産取得税とは、マンションをはじめとした不動産を取得したときに、1度だけ発生する税金になります。注意点は、登記面積が50㎡を境に軽減措置が受けられることです。
つまり、登記面積が50㎡を切ると、軽減がないため高額になるケースもあります。 登記面積は図面や広告に記載されている面積より数㎡小さくなるので、50㎡ギリギリの物件を購入する人は気をつけましょう。また、不動産取得税は国税ではなく地方税なので、それぞれの主税局で確認ください。例として東京都主税局（※5）を紹介します。
※5 東京都主税局 不動産取得税（http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html）
ただ、こちらも登録免許税と同じく、仲介会社や不動産ディベロッパーが目安金額を提示してくれるので、その金額を確認した方が確実です。
【マンション買い替えは順番と税金を知ろう】
マンション買い替えでまず重要な点は、「先売り」が最も堅実であるという点です。そのため、先売りをベースで進め、同時決済が可能であれば同時決済の流れにしましょう。
また、売却益でも残ローンが完済できない場合は、買い替えローンを検討するのも選択肢の1つです。そして、3,000万円の特別控除をはじめとした、税金についても理解しておきましょう。理解しきれない場合は、不動産会社の担当者か税務署に直接問い合わせると詳しく教えてくれます。
