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特別控除の利用で、譲渡所得税が非課税になるケースも
【マンション買い替えの売却益と税金】
マンションの買い替えに伴う売却益と税金について解説します。マンションを買い替えるときには、以下のことを知っておきましょう。
・譲渡所得税について
・3,000万円特別控除について
・マンションの買い替えに関する特例
・買い替え時の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例について
上記のうち、特に「3,000万円の特別控除」が重要になります。この特別控除を利用することで、税金が非課税になる場合もあるからです。
・譲渡所得税について
まず、譲渡所得税について解説します。マンションを売却するときに売却益（譲渡所得）が発生すれば、その所得に対して税金がかかります。この税金を譲渡所得税といいます。
譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって異なり、長期間保有しているほうが税率は低いです。マンションを売却する年の1月1日で5年超保有している場合は長期保有、5年未満の場合は短期保有という扱いになります。
また、譲渡所得税は分離課税になります。分離課税とは、ほかの所得と合算しない税金のことなので、給与所得や事業所得とは合算せず、譲渡所得税は単体で計算するということです。
譲渡所得の算出方法
税率の話をする前に、そもそも譲渡所得はどのように算出するかという話です。譲渡所得は、「（売却価格－売却時にかかった諸費用）－（購入時のマンション価格＋購入時にかかった諸費用－減価償却費用）」という計算式になります。
覚えておきたいのは、決して「売却金額－購入金額」という単純計算ではなく、諸費用や減価償却費用を加味して考えるという点です。
減価償却費用などは機械的に算出される金額なので、計算式や仕組みを覚えておく必要はありません。一番簡単なやり方は、国税庁の確定申告作成コーナー（※1）で、一旦物件情報を入力してみることです。そうすれば、機械的に譲渡所得が算出されます。
※1 国税庁 確定申告作成コーナー（http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/kakutei.htm）
長期保有の税率
では、税率の話に戻ります。マンションを長期保有したときの譲渡所得税率は以下の通りです。
●所得税：譲渡所得×15％
●復興特別所得税：所得税額×2.1％
●住民税：譲渡所得×5％
注意点は、復興特別所得税は譲渡所得に税率を掛けるのはなく、「所得税額」に税率を掛けるという点です。
たとえば、譲渡所得が500万円あったとします。その場合は、上記に当てはめると所得税は75万円（500万円×15％）、復興特別所得税は約1.6万円（75万円×2.1％）、住民税は25万円（500万円×5％）となり、合計約101.6万円が譲渡所得税額になります。
短期保有の税率
一方、マンションを短期保有したときの税率は以下の通りです。
●所得税：譲渡所得額×30％
●復興特別所得税：所得税額×2.1％
●住民税：譲渡所得額×9％
たとえば、前項と同じく譲渡所得が500万円あったとします。その場合は、上記に当てはめると所得税は150万円（500万円×30％）、復興特別所得税は約3.2万円（150万円×2.1％）、住民税は45万円（500万円×9％）となり、合計約198.2万円が譲渡所得税額になります。
10年以上保有している場合の軽減
また、5年ではなく10年以上保有しているマンションの売却時は、以下のような税率・税額になります。
●譲渡所得が6,000万円以下の部分：所得税10.21％、住民税4％
●譲渡所得が6,000万円超の部分：所得税：15.315％、住民税5％
なお、復興特別所得税は上述した長期保有・短期保有と同じ扱いです。上記のように、長期保有をしているときよりも税率は軽減されます。適用条件などの詳細は、国税庁ホームページ（※2）を確認ください。
※2 国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2015/taxanswer/joto/3305.htm）
こちらも500万円の譲渡所得の場合で計算してみます。この場合は、上記の譲渡所得が6,000万円以下の部分に該当するので、所得税は約51万円（500万円×10.21％）、復興特別所得税は約1.1万円（51万円×2.1％）、住民税は20万円（500万円×4％）の合計は約72.1万円です。上述したように、長期保有の場合は約101.6万円、短期保有の場合は約198.2万円なので、軽減を適用することで減税していることがわかります。
なお、この軽減税率は、後述する「3,000万円の特別控除」とは併用できますが、「マンションの買い替えに関する特例」とは併用できません。
投資用ではなく「自己居住用」のマンションが対象に
・3,000万円特別控除について
譲渡所得税と合わせて必ず覚えておくべきなのは、「3,000万円の特別控除」です。結論からいうと、投資用ではなく自己居住用のマンションの売却なら、ほとんどのマンションが3,000万円の特別控除が利用できるので、譲渡所得税は非課税になるケースが多くなります。
3,000万円の特別控除については以下の点を覚えておきましょう。
① 3,000万円の特別控除の概要
② 特別控除を適用できる条件
3,000万円の特別控除を受けるためには「自己居住用不動産」以外の要素もありますので、自分の物件が適用条件に当てはまるかは必ず確認しておきましょう。
① 3,000万円の特別控除の概要
3,000万円の特別控除とは、簡単にいうと「譲渡所得を3,000万円分控除してあげます」という税制優遇になります。つまり、上述した計算式で譲渡所得を算出し、その所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得を0円にして非課税できるということです。
一般的なマンションの売買で、譲渡所得が3,000万円を超えることはほとんどありません。そのため、ほとんどの入居用不動産の売買には、3,000万円の特別控除が適用できれば、譲渡所得税は課税されないのです。
② 特別控除を適用できる条件
3,000万円の特別控除を受けるための条件は以下の通りです。
●自己居住用不動産の売却であること
●売った年の前後2年でこの特例を受けていないこと
●マイホームの買い替えの特例を受けていないこと
●マイホームの譲渡損失の損益通算、繰り越し控除の特例を受けていないこと
●買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
ただ、上記は全ての条件ではないので、詳細は国税庁ホームページ（※3）を確認ください。
※3 国税庁 マイホームを売ったときの特例（http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）
また、ほかの特例との併用が出来ないという点は注意が必要です。この「ほかの特例」に関しては後述するので、その特例と合わせて利用できない点は覚えておきましょう。
