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「物件選び、管理会社選び、必要経費の理解」が重要に
【サラリーマン大家が成功する法則】
前回で少し触れましたが、不動産投資時のローン利用率は高いです（関連記事『家賃収入を狙う不動産投資で「選んではいけない物件」の特徴』参照）。ローンの審査は、「物件の収益性」以外に「収入の安定性・継続性」があるので、その点からサラリーマンはローンを組みやすいと言えます。そのため、サラリーマン大家は多いですが、成功するための法則としてはローンだけでなく、以下の点を認識しておきましょう。
① 収入に応じて物件を選ぶ
② 信頼できる管理会社を選ぶ
③ 必要経費を理解する
① 収入に応じて物件を選ぶ
いくらローンの借り入れがしやすいからと言って、無理をしていけません。物件選びは、以下の金銭面も意識して行いましょう。
●借入額は「借入可能額」ではなく「返済可能額」にする
●年収が今後上がることを想定しない
無理をして借入を行うと返済が厳しくなります。また、不動産は「いつ」「いくら」で売れるか分からないので、返済が厳しくても物件を手放せない可能性もあります。
つまり、物件を持っていることで生活に支障を来たすことがあり、それを手放すこともできない状況にもなり得るということです。だからこそ、身の丈にあった借入で購入できる物件を選びましょう。
② 信頼できる管理会社を選ぶ
また、サラリーマンは日中仕事をしているため、あまり時間がありません。そのため、賃借人の募集や契約、退去時の立会いなどは賃貸管理会社に全て委託することが多いです。だからこそ、きちんとノウハウや実績があり、信頼できる賃貸管理会社を選びましょう。
賃貸管理会社の選定も仲介する不動産会社と同じく、色々な賃貸管理会社と話をして見極める必要があります。また、基本的には賃貸管理会社に業務を委託して良いですが、どのような業務を委託して、オーナーとして何を判断すべきかは理解しておく必要があります。
③ 必要経費を理解する
また、不動産投資は物件維持のために、以下のような経費がかかる点は覚えておきましょう。
●固定資産税、都市計画税
●物件自体の管理費、修繕積立金（マンションのみ）
●退去時の修繕費用
●設備（給湯器など）交換費用
●賃貸管理会社の管理費用
上記の経費は支出と言い換えることができるので、経費を知らないと精度の高い収支計算ができません。
不動産投資で家賃収入を得たら、必ず確定申告を
【必ず確定申告の方法は覚えておこう】
最後に、確定申告について解説します。不動産投資で家賃収入を得ると「不動産所得」になるので、確定申告が必要になります。ただ、会社員の方は確定申告に馴染みがないと思いますし、自営業者や経営者の方でも不動産所得を含む確定申告をしたことがない人もいると思います。そのため、不動産投資をする前に、概要はつかんでおきましょう。
・確定申告の方法とは？
結論から言うと、確定申告は国税庁ホームページ（※1）の「確定申告作成コーナー」を利用すると、楽に書類作成ができます。とはいえ、確定申告に関しては以下の点を知っておきましょう。
① 不動産所得は総合課税
② 経費項目は自分で判断する
※1 国税庁 確定申告作成コーナー
https://www.keisan.nta.go.jp/h28/ta_top.htm#bsctrl
① 不動産所得は総合課税
家賃収入は不動産所得であり、不動産所得は総合課税に該当します。総合課税とは、会社員であれば給与所得、自営業者などであれば事業所得と損益通算するという仕組みの税金です。
たとえば、給与所得が年間600万円であり、ほかに所得がなければこの600万円に所得税がかかります。しかし、不動産所得が200万円あれば、この200万円を加算され800万円の所得に対して所得税がかかってきます。一方、不動産所得がマイナスであれば、所得は下がるので税金も下がります。
いずれにしろ、所得税は累進課税（※2）なので、所得額が高額になるほど税率が上がる点は覚えておきましょう。
※2 国税庁 所得税の税率
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
② 経費項目は自分で判断する
また、上述した経費については、自分で項目を判断し申告する必要があります。経費は所得から差し引くことができ、節税になるので、きちんと申告しないと損してしまいます。
注意点としては、経費になる項目に関しては必ず領収書を保管しておくことです。原則、領収書が存在するものしか経費として計上できず、不動産オーナーは領収書の保管義務があります。
・確定申告は委託・相談できる
前項のように、確定申告書類はネット上で作成できます。ただし、経費項目の精査や売り上げの入力などは面倒ではあるので、以下に委託・相談することが可能です。
●税理士
●国税局電話相談センター
●無料相談会
一番楽な方法は、税理士に確定申告全般を任せる方法です。費用は5万円～10万円程度かかりますが、税務署からの問い合わせも対応してくれるので楽です。また、税理士に支払う報酬も経費として計上できます。
後は、国税局電話相談センター（※3）に連絡をすると、税務署の担当者が質問に答えてくれます。ただ、確定申告時期である2/15～3/15は税務職員が多忙なため、この時期より前に相談するのが無難でしょう。
また、税務署によっては確定申告時期が近づいてくると、税理士を呼んで無料相談会を実施してくれます。対面で税理士に相談できるので、これも利用すると楽に確定申告書類を作成できます。
※3 国税庁 税についての相談窓口
https://www.nta.go.jp/shiraberu/sodan/sodanshitsu/9200.htm
【家賃収入を安定的に得る不動産投資】
このように、家賃収入を安定的に得る不動産投資は、まずは情報収集や現地確認が必須になります。その上で、物件選びのポイントや、選んではいけない物件を頭に入れながら物件探しをしましょう。さらに、物件選定だけではなく、仲介する不動産会社や賃貸管理会社の選定も慎重に行うことで、不動産投資の成功確率は上がってきます。
