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「決まった家賃収入」を「継続的」に上げることが重要
【優良物件が成否を分けていた】
しっかりと家賃収益を上げられるような不動産投資は、優良物件を所有できるかどうかが重要になります。不動産投資の収益は物件の良し悪しにかかっており、言い換えると不動産投資の成否も物件次第だからです。
・優良物件とは何か？
そもそも家賃収入が上がりやすい優良な物件は、以下のような物件です。
●空室率が低い物件
●家賃下落のリスクが小さい物件
空室リスクと家賃下落リスクは不動産投資における二大リスクであるので、優良物件はこのリスクが小さい物件になります。不動産投資は、「決まった家賃収入」を「継続的」に上げることで利益が出ます。そのカギは、上記2点が握っているのです。
・追加で物件取得もしやすい
また、優良物件は追加の物件取得がしやすいというメリットもあります。不動産投資の物件を取得するときには、ローンを組んで取得することが多いです。そのローンの審査項目の中に、「物件の収益性」という項目があります。そのため、1つ収益性の高い物件を所有していれば、その物件を評価され次の物件の融資が受けやすいのです。
つまり、優良物件を取得することは、その物件で高い家賃収入を上げるだけではなく、物件数を増やし家賃収益を増やすこともできるということです。
・優良物件の探し方
そんな優良物件の探し方は、「情報収集」や「不動産会社との関係性」という点もありますが、もっと具体的には以下の点を意識することです。
●需要のあるエリアの物件
●なるべくコンパクトな物件
空室リスクと家賃下落リスクが低いのは、何と言っても需要のあるエリアです。需要のあるエリアとは、たとえばターミナル駅や、閑静な住宅街など「そこに住む理由」が明確なエリアになります。そのようなエリアは物件価格も高いですが、この2つのリスクを小さくするためには必須条件です。
また、大きくても1LDK程度のコンパクトな物件にしましょう。なぜなら、大きくなるほど取得費用も高くなり、競合も多くなるからです。
仮に、ファミリーをターゲットにすると「分譲マンション」「一戸建て」などの競合が増えますが、コンパクトマンションであれば賃貸マンションを選ぶ可能性の高い単身者をターゲットにできます。ターゲットが多ければ、空室リスク・家賃下落リスクを小さくできるというわけです。
「安すぎる」「オーナーチェンジ」の物件は要注意
・こんな物件には注意すべき
逆に、以下のような物件は優良物件とはいえず、家賃収益を安定的に上げるのは困難と言えます。
① 価格が安すぎる物件
② オーナーチェンジの物件
① 価格が安すぎる物件
価格が安すぎる物件というのは、不人気エリアであったり、現地に大きなデメリットがあったりするケースが多いです。
価格が安い物件は、「（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得価格」で算出する「利回り」は高く見えますが、結局は空室になったり、家賃が下落したりするケースが多くなります。このような物件は、結果的に赤字になるリスクが高いので、価格の安さだけで判断するのは避けましょう。
② オーナーチェンジの物件
また、今まで投資用物件として運用していて売り出している、いわゆる「オーナーチェンジ物件」も注意が必要です。なぜなら、室内の見学ができない場合が多いですし、オーナーがその物件を手放す理由に、物件のデメリットが潜んでいるケースがあるからです。
賃借人によっては雑な使い方をしている人もいるので、賃借人次第では室内が激しく劣化しているリスクがあります。そのため、オーナーチェンジ物件はきちんと売却理由をヒアリングして、賃借人に問題がないことを確認してから取得しましょう。
