格安ボロ物件の修繕…大量にでた粗大ゴミをお得に処分する方法

不動産投資では、空室リスクをいかに低減させるかが重要なポイントとなります。入居者を逃してしまう最大の要因となり得るのが「部屋内部の汚さ」です。本記事では、地域最安値の賃料を維持しつつ、入居者を逃さない低コスト修繕術を紹介します。※本記事は、書籍『100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法』(日本実業出版社)から一部を抜粋したものです。

廃品回収のトラックに持って行ってもらうのも手だが…

◆廃品回収の工夫について

 

大家業のゴミは「事業系のゴミ」なので、燃えるゴミなどと一緒に捨ててはいけません。必ず分けて捨てるようにしてください。

 

室内に残置物があり、ゴミでなく買い取りをしてもらえそうなものがあれば、ある程度有名なリサイクルショップ、専門会社にお願いしてみましょう。

 

粗大ゴミなどがたくさんある場合は、地域の粗大ゴミ処理場(クリーンセンターなど)に電話して、廃棄の値段を聞いて、さらに持ち込めるゴミの条件も確認します。木々は細かく切るなどの条件があるケースも多いです。自治体によって料金は異なりますが、地方だと10キロあたり10〜150円くらいで捨てられます。茨城県のとある市では、燃えるゴミ10キロ150円、埼玉県のとある市では鉄の30kgくらいの金庫を3000円弱で処理できました。いずれにせよ、どこで事業用のゴミを出せるかは近隣にヒアリングするなど、調査する必要があります。

 

少しでもお金を節約したいのであれば、近所をまわっている廃品回収のトラックに持って行ってもらうのもひとつの手です。鉄やエアコンを引き取ってくれるところは、行政に頼むよりはコストが浮きます。ただし、ポストに入っている不用品引き取りの業者には連絡しないほうがいいでしょう。こうした業者は高額な処分費用がかかる可能性が高いからです。

 

引き取ってもらう物も、「電化製品はNG」というリサイクル業者もあるので注意が必要です。この場合はリサイクル料金がかかってしまいます。

 

ほかにも、掲示板サイト「ジモティー」やフリマサイト「メルカリ」を活用して引き取り手を見つけるのもいいでしょう。

 

 

ただ、大型の電化製品は重いですし、エレベーターなしの物件だと、持ち運びは難しいです。その際は、一緒に「○○を無料で差し上げますので、その代わり○○も一緒に持って行ってください」というアプローチをすることも可能です。

 

 

役所に頼むと、家の前まで引き取りに来てくれるので手間は省けるのですが、その分コストはかかります。

 

いずれにせよ、知恵と工夫を凝らしたほうがいいでしょう。

 

処分の仕方に困ったら、リサイクルショップに相談するというのも一手ですし、私の場合、その物件の近所に長く住んでいる人に聞いて役立つ情報を得ています。

修繕にすばやく対応できるよう「近場物件」がおすすめ

◆遠方管理の場合、ここに注意!

 

押し入れの扉など、建具にクロスを貼る場合、下地がきちんと乾いていない状態で貼ると、接着したと思ってもはがれてしまいます。扉のクロスがはがれていると見栄えも悪いですし、後々にはがれがひどくなってしまう可能性もあります。クロスを自分で補修する場合、ホームセンターやインターネット通販で数百円で売っている専用の接着剤を買うといいでしょう。これを業者に依頼すると1万円以上かかる場合もあります。

 

遠方物件の場合、ちょっとした作業も自分では対応できません。何かとコストがかかってしまうことや、管理会社との意思疎通も取りにくいため、最初は近場物件を選ぶことをおすすめします。

 

◆交換部品の購入は「最初はホームセンター、その後ネット」

 

物件で交換が必要な設備の交換に関しては、プロパンガス会社に頼むのがベストな選択といえるでしょう。YouTubeでやり方を見るのもいいと思いますが、実際の施工を見て学ぶのが一番の勉強になります。混合水栓などの水まわりの設備について、「物だけ提供するので、取り付けをお願いできますか?」といったらだいたい取り付けてくれます。

 

慣れてきて自分で交換する際は、物件で交換が必要な設備を写真に撮って、また、外せるのなら持参してホームセンターに聞きに行きましょう。そこで教えてもらったら、価格.comなどで最安値のサイトを探して購入するのです。

 

一方、小売店で買うメリットもあります。それは返品ができることです。水まわり製品は返品できない可能性が高いですが、それ以外はだいたい返品可能です。

 

例えば、換気扇を買ったとしましょう。換気扇を交換する作業は実は簡単で、換気扇の外枠のねじを外してコンセントを外すくらいです。それを業者に頼むと物代込みで1万円近くかかるのですが、自分で買ってくれば値段は3000円くらいですみます。サイズを間違えて買ったとしても、小売店であれば返品ができるはずです。

 

そういう意味では、最初はホームセンターなどの小売店で購入し、正しい型番を把握し経験を積んだら、ネットで安く買っていくという方法がいいでしょう。

 

 

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現役不動産営業マン兼、低リスク・高利回りで不動産を運用する個人投資家。
不動産投資コミュニティ「Zero One Club」主宰。
石川県金沢市出身。家業が不動産を扱っていたが、過去に家族が不動産の取り扱いに失敗し1億円を超える相続税を課され、その支払いに大変苦労した。その経験から、同じ轍を踏むまいと上京後に不動産の世界に飛び込んだ大手総合不動産会社の現役社員。「買う人の気持ちがわかる営業マン」として数々の営業成績を残す。新築マンション販売時は、常に全社10位以内の上位成績を誇り、半期での営業成績トップも複数回記録。
個人投資家としては自己資金を使わずに不動産投資をはじめ、現在10棟50室、借入9000万円、平均利回り30%で運用中。ただ売るだけでなく、不動産を買う側の心理理解にも努めるべく不動産投資を実践している。

●6月に出版しました
100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法

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著者紹介

連載現役不動産営業マンが教える! 超高利回り「地方・ボロボロ一戸建て」投資術

本連載は、2018年6月1日刊行の書籍『100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法』から抜粋したものです。最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法

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黒崎 裕之

日本実業出版社

◎現役不動産営業マン兼投資家が断言、「いま狙うべきは地方の穴場エリア! 」 現役不動産会社の営業マン兼、個人投資家が教える、「自己資金100万円からスタートできる、地方の、しかも人気のないボロ物件で収益を上げる」…

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