不動産投資では、空室リスクをいかに低減させるかが重要なポイントとなります。入居者を逃してしまう最大の要因となり得るのが「部屋内部の汚さ」です。本記事では、地域最安値の賃料を維持しつつ、入居者を逃さない低コスト清掃術を紹介します。※本記事は、書籍『100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法』（日本実業出版社）から一部を抜粋したものです。
古い物件は配管が詰まり、シャワーに勢いがないことも
◆シャワーヘッドは白を選ぶ
シャワーヘッドは1000円くらいで新品に交換できます。ホースも換えたい場合は、別々に購入するとうまく合わないこともあるため、ホースとヘッドがセットになっているものを選びましょう。そしてカラーは清潔感のある白がおすすめです。
古い物件は配管が詰まっていて、シャワーに勢いがないこともあるので、水圧が強くなるシャワーを選ぶことも重要です。
◆換気扇交換は3000円以内
換気扇の交換は、交換する換気扇の型番を調べて、同じ物に交換するだけです。型番がわかればホームセンターでもインターネット通販でも簡単に購入することができます。羽がプラスチックなら3000円以内で買えて、ネジ4本くらいで交換可能です。なお、初心者は取り外して、それをホームセンターに持参して「同じ型の物をください」といって交換するのが一番間違いがありません。
◆カーテンはビバホームかニトリで買う
カーテンの設置はマストといえます。安くても新品を付けるだけで印象がよくなりますし、空室が長いときでも空室感が消えるからです。私が所有している物件は、南向きが多く日当たりがいいので遮光カーテンにしています。いろいろ探した結果、ビバホーム、もしくはニトリの4枚セットが一番コスパがいいと感じています。
◆取っ手は100円で換えられる
ふすまの取っ手も、キッチンの取っ手も、サビているものがあれば交換しましょう。安いものであれば、100円で換えられます。
おすすめはビバホームから出ている「ビバオリジナル」です。ビバホームには普通のビバホームとスーパービバホームがありますが、後者のほうが品数が多くプロ向けなのでおすすめします。関東なら島忠などでもいいでしょう。ドンキホーテの系列のホームセンター・ドイトもいいですが、店舗数が少ないです。IKEAや100円均一ショップにも安い取っ手は売っています。
清掃業者のやり方を学び、細かいところは自分で対応
◆業者発注後に自分で掃除をしたり、確認したりする必要も
部屋の掃除にあたって、業者に頼むことは間違いではありません。
しかし私の経験上、細かいところまで本当にきれいにしてくれるわけではないと感じています。そのため、私は最初の1、2回は業者を入れてそのやり方を学び、細かいところは自分で掃除をするようになりました。
これは管理会社とのやり取りで感じるのですが、人にうまくやってもらうためには、教育するという気持ちで臨まなければなりません。私は最近も激を飛ばしたのですが、それでも見落としはあるものです。
例えば、退去の立会い時にCFに傷があったら、普通は入居者からお金をもらえるはずですが、そんなことはありませんでした。退去の立会いも確認もルーズです。管理会社からは、「傷がないです」といわれたのですが、念のため実際に見に行ったら、入居時にはなかった傷が見つかったのです。
また、クロスの破れでも同じようなやり取りがありました。「傷が2か所ありますけど、なんでお客さんに請求しないんですか？」と私がいったのですが、そのままにされていました。管理会社いわく、「簡単な補修で直せると思ったので」とのことでしたが、いくら安く直せるとしても入居者の過失です。管理会社によっては、その辺の認識が非常に甘いところも多くあります。結局、大手の管理会社であっても、自分たちが管理している物件を大事に思っていないのです。
先日も、切り替えて3か月しか経っていない管理会社でしたが、不満があったので「もう管理やりたくないんですか？」「やめますか？」と伝えました。しかし、「いや、やらせてください」という回答がきたので、「じゃあ、社内的にうまくやってくださいね」といいました。ただ、これが遠隔になると目が届きにくく、管理会社をコントロールしにくくなってしまうので難しい問題です。
