格安ボロ物件の修繕…「真っ白な壁紙」を選んではいけないワケ

不動産投資では、空室リスクをいかに低減させるかが重要なポイントとなります。入居者を逃してしまう最大の要因となり得るのが「部屋内部の汚さ」です。本記事では、地域最安値の賃料を維持しつつ、入居者を逃さない低コスト修繕術を紹介します。※本記事は、書籍『100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法』(日本実業出版社)から一部を抜粋したものです。

真っ白な壁紙は、部屋を明るく見せる効果があるが…

◆クロスは真っ白ではなく「ベージュが入ったもの」を選ぶ

 

クロスは張り替えなくても、拭き取り掃除できれいになるなら、古いままでも入居は決まるはずです。

 

ただ、和室だと緑のクロスや砂壁、さらには30年近く前の洋室のクロスだと古い印象のものも少なくないので、少し変えてあげるだけで、雰囲気がグッとよくなります。

 

部屋が明るく見えたほうが好印象なので、クロスの色は白系がいいと考えがちなのですが、白すぎると汚れが目立つため、私はベージュが入った白系を選んでいます。安価な量産系のクロスで問題ありません。具体的にいうと、「リリカラ」の少し模様が入った高級テイストのものです。

 

 

クロスを交換する費用の目安は、平米単価800円以内にしましょう。

 

業者の探し方はインターネットで検索してください。「在庫品で構わない」といえばだいたいの場合は安くすることができます。その際に、柄は確認して、選べれば「ベージュがはいったもの」を指定します。

 

◆CF(クッションフロア)は型取りをして、自分で貼り替えてみよう

 

床材にはフローリングやフロアタイル、CFなどいくつか種類がありますが、もっともローコストで簡単なものがビニール製のCFです。安価でたくさんの種類があり、リアルなフローリング模様などもあります。

 

CFも古いものだと、ひまわり模様や幾何学模様など古臭くて個性が強いものが多いので、フローリング模様に変更するのをおすすめします。価格が安いと薄くなるのですが、それで構いません。私が愛用しているのは、ビバホームが出しているシリーズ「ビバオリジナル」の安い製品です。ビバホームに限らず、ホームセンターでオリジナルのものは安くておすすめです。

 

これらの施工は、ワンルームや1Kなど、狭ければ自分で貼り替えましょう。最初にダンボールなどを使って型を取り、それに合わせてCFを切り取り、そのCFを両面テープで貼るだけです。型を取るとき、玄関の入り口に段差があると思いますが、プラスチックの見切り材を床に留めておくとCFが浮き上がらなくなります。正しい施工法ではないですが、上から見切り材をねじ込んできれいに留めることで、段差がなくなります。

 

 

トイレのCFの場合、古いものを丁寧にはがし、それとまったく同じように鉛筆やマジックで写して切って貼るのが一般的です。しかし、はがしにくいときは、私はトイレでもダンボールで型紙を作っています。

 

キッチンの床でも同様に型紙を使いますが、キッチンをいったんどかしてからのほうがきれいにCFを貼れます。実は、キッチンは持ち上げれば簡単に外れるものが多いのです。業者に発注すると取り付け費で5000円くらいかかりますが、2人いれば簡単に脱着できます。男性なら1人でも脱着可能です。「外すのはまだしも、付けるのが心配」という方もいるかもしれませんが、キッチンを斜めに入れれば案外簡単です。

 

CFの交換を業者に依頼する場合は、平米単価1000円程度を目安にしましょう。インターネットで安い業者を探し、クロスのときと同様に「在庫品で構わない」といえば安くすることもできますが、柄は確認しましょう。

 

ちなみに、CFの柄にもよりますが、フローリング調で、一部のみタバコの焦げ跡がある場合、ほかの目立たないところのCFを切り抜いて、そこと交換することで全面交換が不要になることが多いです。

自分で塗装する場合、材質に合った塗料選びを

◆木部塗装は白色ベースで油性ペンキを選ぶ

 

古い物件の場合、柱、窓枠、廻縁(まわりぶち)、鴨井(かもい)、巾木(はばき)といった木材は部屋のあらゆるところに使用されていますが、木部分が汚れていることが多いので、きれいに拭いて塗装をしたほうがいいでしょう。

 

具体的に挙げると、玄関に上がるときの上がりかまちの枠、お風呂の扉など建具の枠は最低限塗ってください。

 

ペンキの色は白をおすすめします。レトロ感を出すなら茶色など濃い色でもいいでしょう。また、同じ白でも汚れが目立たないようクリームが入った色を選ぶ人もいます。

 

また、ペンキを選ぶときは、基本的に塗装する材質によって種類が分かれていることに注意しましょう。缶を見ると「木部用」や「鉄部用」など、用途に応じた名前が書いてあり、裏面にはさらに詳しい用途が書かれているので、ホームセンターに出向いて材質に合った塗料を選んでください。

 

 

黒崎 裕之

 

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現役不動産営業マン兼、低リスク・高利回りで不動産を運用する個人投資家。
不動産投資コミュニティ「Zero One Club」主宰。
石川県金沢市出身。家業が不動産を扱っていたが、過去に家族が不動産の取り扱いに失敗し1億円を超える相続税を課され、その支払いに大変苦労した。その経験から、同じ轍を踏むまいと上京後に不動産の世界に飛び込んだ大手総合不動産会社の現役社員。「買う人の気持ちがわかる営業マン」として数々の営業成績を残す。新築マンション販売時は、常に全社10位以内の上位成績を誇り、半期での営業成績トップも複数回記録。
個人投資家としては自己資金を使わずに不動産投資をはじめ、現在10棟50室、借入9000万円、平均利回り30%で運用中。ただ売るだけでなく、不動産を買う側の心理理解にも努めるべく不動産投資を実践している。

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100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法

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著者紹介

連載現役不動産営業マンが教える! 超高利回り「地方・ボロボロ一戸建て」投資術

本連載は、2018年6月1日刊行の書籍『100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法』から抜粋したものです。最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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黒崎 裕之

日本実業出版社

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