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不動産投資成功のコツは「身の丈に合った投資プラン」
●年金支給額減少
●高齢者の医療保健負担増額
など、老後生活に不安を感じられている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。
年金を頼りにできないのであれば、今のうちから資産運用して資産を増やしたいと検討されている方も少なくないでしょう。
株、FX、外貨預金など様々な投資商品がある中で、融資を活用して少ない自己資金にもかかわらず、数千万円以上の価値もある不動産を所有することができる「不動産投資」に興味を持たれた方は多いはずです。
特に2016年2月16日からマイナス金利導入により、今まで融資のハードルが高かった不動産投資ローンの金利は「超低金利」時代となり、サラリーマンでも有利な条件で融資を受けることができることから、不動産投資にさらなる人気を集めました。
融資を活用することができるとはいえ、物件の価格が高いことから、数万円から始められる金融商品とは桁が違いますので、初心者の方はなかなか次の一歩を踏み出せない方も多いでしょう。
セミナー講師をつとめながら、月間15名以上の不動産投資にご興味を持たれている初心者の方々と面談をさせていただいている私が、初心者でも不動産投資で成功できるコツを伝えていきますので、ぜひ最後までお読みください。
1、不動産投資の仕組み
不動産投資は、簡単に言えば、不動産を購入して、それを賃貸に出すことによって、毎月安定した家賃収入を得ることと、物件価格が上昇したタイミングで売却し、購入時より高く売れた利益を得るという2つの稼ぐ方法があります。
2、不動産投資初心者は本を読むべき？
投資には専門用語がつきものです。不動産投資も例外ではありません。
投資を検討したての初心者の方には、何から手を付けていいか分からず、まずは本を読まれる方も多いでしょう。
初心者の方は、最初はやはり入門レベルの本がよろしいかと思いますが、正直、基礎知識を書かれた本の場合、インターネットで検索すれば、その知識は無料で様々なコンテンツを読むことができます。
従って、初心者が必要とされる基礎知識レベルであれば、インターネットで「不動産投資 基礎知識」などのキーワードで検索すれば、無料で読めるコンテンツを活用しましょう。
なお、不動産投資に関連する税金の仕組み、法人設立の仕組みなど、投資方針が決まった後の勉強としては、それらの知識に特化した本はオススメします。
3、不動産投資初心者のセミナーの活用方法
不動産投資を勉強するために、セミナーを選ばれる初心者の方も多いでしょう。
セミナーで不動産投資を勉強したいのであれば、様々な初心者向けのセミナーに参加するようにしましょう。
なぜならば、セミナー講師を行っている私の経験上、不動産投資の全てを1時間でお伝えすることは不可能です。
その日のテーマによって、不動産投資の一つの側面を抜粋してあるだけなので、結局は自分に何が合っているのかわからないという方が多いです。
つまり、様々なテーマとしたセミナーに参加する必要があると言えるでしょう。
4、不動産投資初心者は失敗しないためには？ たった一つのコツ
投資するのであれば成功したいです。不動産投資初心者は失敗しないための注意点を知りたい方は多いのではないでしょうか。
月に15名以上の投資家と面談する私が、お伝えしたいのはたった一つのコツです。それは
「身の丈に合った投資プラン」
をすることです。
正直、年間10万円の収益があれば目的達成なんていう方は、自己資金ほとんどない状況で、数千万の融資（借金）までして不動産投資をする必要はありません。
なぜならば、万が一空室期間が出た場合、融資の返済ができなくなるというリスクがあるからです。融資を借金と認識せずに、フルローンまで組んで、返済ができず自己破産まで追い込まれるケースも少なくありません。
従って、ご自身の投資目的をきちんと認識し、身の丈に合った投資プランをするようにしましょう。
以下にて、私が受けた初心者の相談実例を3つご紹介しますので、ご自身の属性に合わせて、ぜひ読んでみてください。
不動産投資初心者の3つの実例
（1）区分マンション投資からスタートして一棟投資へのシフトチェンジ
T様は会社の先輩が私のお客様だったことからご紹介いただきました。
①面談結果
面談した結果、「区分マンション投資からスタート」ということになりました。なぜ、こちらの結論になったか、以下にて説明していきます。
②ご相談者T様の属性
●ご年齢：30才 男性
●業界：メーカー
●ご年収：720万円
●金融資産：100万円
●独身
●投資目的：資産を増やす
●相談内容：先輩のように自己資金はないが、何かできる不動産投資はあるのか
③私の提案内容
T様は不動産投資の初心者だったことから、最初は不動産投資の概要を知ってもらう必要があったため、区分マンション投資と一棟マンション投資の特徴を伝えることから面談スタートしました。
T様の場合、30歳でご年収720万円もあるという条件から、不動産投資をするには高属性と言えます。しかし、自己資金があまりないことから、いきなり一棟投資物件からではなく、管理手間があまりかからない、空室リスクも最小限におさえることができる『都内』『駅近』『築浅』の区分マンション投資からスタートしましょうとなりました。
区分マンションを運営している間に、資産を増やしつつ、売却なども視野に入れつつ、一棟投資物件へのシフトチェンジのタイミングを見ることにしました。
（2）1年間かけて信頼関係を築き、土地値の高い一棟アパートで投資スタート
B様は飛び込みで営業をしていた時にお会いしたお客様です。
①面談結果
面談した結果、「土地値の高い一棟アパート投資でスタート」となりました。
なぜ、こちらの結論になったか、以下にて説明していきます。
②ご相談者F様の属性
●ご年齢：45才 男性
●業界：建設系
●ご年収：850万円
●金融資産：4500万円
●既婚
●投資目的：土地の取得
●相談内容：好きな土地なら欲しいけど、ギャンブル的な要素は欲しくない
③私の提案内容
F様との面談は、1年に及びました。
区分マンションは将来にむけた保険積立のようで、年間50万円を外貨保険にて運用しているので、自分には不要だという判断になりました。
とはいえ、B様には融資を活用して不動産投資をするというギャンブル的なところあまり好きではなく、なかなか「住んでいる人が家賃を支払ってくれて、そのお金でローンを返済」という仕組みが初めはしっくりきていないようでした。
面談を重ねることによって、以前土地の購入を検討していたことがわかり、当時は金利が高かったことから、購入には至らなかったようですが、将来に渡り資産価値の高い土地を所有したいという目的があることがわかりました。
それを踏まえて、土地の評価が高い物件を紹介しご契約に至りました。
（3）中古区分マンション投資と一棟投資物件の組合せ
Y様は、セミナー後面談したお客様です。
①面談結果
面談した結果、Y様も「区分マンション投資からスタート」ということになりました。
T様と同じ区分マンションスタートですが、ご家族背景が全く違います。
②ご相談者Y様の属性
●ご年齢：38才 男性
●業界：コンサル会社
●ご年収：1500万円
●金融資産：700万円
●既婚、お子さん4人
●投資目的：老後の収入システムを作る
●相談内容：今は年収も安定しているが、今のうちに年金に変わるシステムを作っておきたい
③私の提案内容
Y様はセミナーの招待講師の方を目的に来場されていました。テーマは『日本の今後の経済』でしたが、主に年金の話が多かったような気がします。
Y様にはセミナーの後にお声がけし、セミナーにご参加の目的は年金に対する不安から、将来は安定した収入を得たいことが目的でした。
Y様の属性では、一棟マンション投資も不可能ではなかったのですが、お子さまもまだまだ小さいということもあり、安心できるものがいいとなりました。
最初は区分マンション物件を購入してもらい、今は一棟物件のご紹介をしています。区分マンションから一棟物件のへの資産の組み換えではなく、一棟物件の収入を区分マンションの返済にあて、無借金の区分マンションを早く作って、区分マンションと一棟物件の組合せの持ち方を目指します。
まとめ
今回は不動産投資の初心者が不動産投資を始めるにあたっての勉強方法や、実際に私が受けた3つの相談実例をご紹介させていただきましたが、いかがでしたでしょうか。
ご自身がおかれた環境も、属性も、考え方も、投資目的もそれぞれ違いますが、数千万円もする投資を始めるには不安を持つことは変わりません。
不動産投資のメリットだけではなく、きちんとデメリットも理解し、本当にご自身の投資目的を達成できるのか、信頼できるエージェントに面談を重ね、「自分の身の丈に合った」投資プランを提案してもらうようにしましょう。
