「高輪ゲートウェイ駅」 暫定開業…不動産投資への影響は?

2020年3月14日に暫定開業する「高輪ゲートウェイ」駅。新駅誕生による経済的な効果も踏まえて、東京での不動産投資にどう影響するのか、株式会社SRコーポレーションで不動産コンサルティングを行う高澤啓氏が解説します。

六本木ヒルズを上回る「新駅の開発エリア」

東京の都心をぐるりと一周回る山手線。1925年の戦前から環状運転が実施され、世界的な都市として東京を成長させた大きなファクターだといえるでしょう。そして、不動産業界においては、この「山手線」のブランド力は大きく、山手線の内側か外側かでも資産価値に大きな違いがあります。

 

そんな日本を代表する路線に、新たに新駅が誕生します。まず目を引くのが、新駅の誕生に伴い、2024年までに6区画に分かれた開発計画、住居用も含む4つの大きな商業ビルが誕生します。

 

新駅併設のビルは「北棟」「南棟」の30階建てで、ホテル、商業、コンベンション、カンファレンス、ビジネス支援施設、駐車場などを伴う複合ビルになる予定です。さらに新駅から北に2棟の高層ビルと、2,000名規模のホールも備えた文化創造施設の建設も予定されています。

 

この新駅周辺に広がる再開発スペースはおよそ13万㎡という広大なスペースで、六本木ヒルズの11.6万㎡を上回る大規模な再開発です。

 

新駅ができることも大きな出来事ですが、2024年の本開業になった時のこの駅の経済効果は一体どれだけあるのか、想像するのは難しいかもしれません。

 

労働者一人当たりのオフィス面積の平均が3.71坪といわれています。その計算で考えるとこの再開発ビル群だけでも就業人口は約6万人、さらに駅関係者や近隣勤務者や観光客を含めると、一日の乗降客数はさらに多くなるでしょう。

 

「高輪ゲートウェイ駅」開業による不動産投資への影響

この新駅の誕生によって大きな影響が2つ生まれます。ひとつは就業人口、観光客などによる利用者が増えること、もうひとつが近隣、沿線の不動産相場が上昇することが予想されることです。

 

2024年完成予定の新設ビルの延べ床面積は70万2,000㎡を超えます。東京の就業人口一人当たりのオフィス面積の平均3.71坪で割ると、約57,000人以上の人々がこの新ビジネスエリアで働くことが想定されます。

 

さらに、1街区のタワマンには国際水準の居住区域(総戸数未定)ができ、駅横の南棟には国際水準の宿泊施設(ホテル)ができることで、駅利用者は相当数増える見込みです。

 

タワマンは規模的には10万㎡を超えるため、1戸100㎡で計算しても総戸数1,000戸を超える造りになる可能性もあります。4人世帯だとすると、4,000人の居住人口になります。

 

さらにこの駅に通う会社員も増え、遊びにくる観光客も増えることで、山手線や京浜東北線の乗降客も増えます。周辺や沿線の不動産も今よりも人気が出るため、賃料や価格も上昇する可能性があることが予想されます。

 

このように新駅が誕生するだけではなく、周辺が再開発されることによる不動産への影響は、今回だけが特別なことではなく、過去に何度も同じような事例があります。

 

最近の代表的な事例でいうと「とうきょうスカイツリー」駅です。東武電鉄の一大プロジェクト「東京スカイツリータウン」によって東武伊勢崎線の「業平橋」駅をリニューアルした際に改名したものですが、新駅ではなくても周辺の再開発によって地価は上昇しました。

 

2011年から2019年までの地価上昇率は、押上駅で128%、とうきょうスカイツリー駅で109%、隣駅の錦糸町駅では150%上昇。墨田区・江東区全体で127%(27%UP)上昇しています。

 

そして今回の新駅の真横になる「泉岳寺」駅も新駅発表から5年で23%も地価上昇しています。スカイツリー周辺が8年で約27%上昇したのに対して、泉岳寺駅周辺は5年で約23%上昇していることから、その期待値は計り知れないものになるでしょう。

 

再開発や新駅による地価上昇や、賃料上昇は、その後のエリアの人気具合にもよりますが、何も起こらないエリアと比べてしまうと天と地との差があります。不動産投資において再開発による影響は少なからずあり、運用中に賃料が上昇するケースや、売却時に高値で売れてキャピタルゲインを得ることもできることを覚えておきましょう。

新駅周辺だけではない!注目すべきエリアとは?

今はまだ新駅も開業しておらず、2024年までは本格開業ではないため、すぐに経済効果があるわけでも、突然就業人口が増えるわけでもありません。このエリアを狙っている方は、まだまだ遅くはないといえます。当然2024年の開業後は価格の高騰が予想できますが、その前にこのあたりのエリアを抑えるのは悪くない選択肢といえます。

 

では高輪ゲートウェイのほかに期待できるエリアはどこなのでしょうか。都心で注目の11のエリアを見ていきましょう。

 

●渋谷エリア:五輪後、無数の新オフィスビルの再開発が順番待ちしている期待の激熱エリア

 

●新宿エリア:今後オフィスビルや大型商業ビル、ホテルが新設される、投資鉄板エリア

 

●虎ノ門エリア:日比谷線新駅が2020年開業、駅上ビル開発で話題のエリア

 

●六本木エリア:第2六本木ヒルズ開発や飯倉付近の大規模開発で間違いなしの注目度

 

●五反田エリア:今後、大規模な再開発をするならココしかない!山手線穴場のターミナル駅

 

●池袋エリア:東西をつなぐ再開発や、新商業ビル開発やサンシャイン60の今後の動向も注目

 

●東京駅エリア:常盤橋の390mビルなど再開発の話題は尽きない。直通エリアは注目度大!

 

●大井町エリア:乗り入れも良く文化とスポーツの街として再生している注目エリア

 

●羽田エリア:国際線増加で世界が注目!国内最大ZEPP羽田で若者のサンクチュアリとなる

 

●神田エリア:古きビジネス街にも新たな風が吹き荒れる。再開発ラッシュで注目のエリア

 

●中野エリア:2027年、中野の顔、中野サンプラザの再開発!ポップカルチャーの聖地も健在

 

なお、すべてに「エリア」と記載したのには理由があります。たとえば渋谷駅だと、繁華街過ぎて入居者からは敬遠される可能性もあります。渋谷駅に直通の東急線や銀座線、半蔵門線、井の頭線の沿線などが狙い目といえます。同じように、東京駅や五反田駅なども、直通で行ける路線に注目してみるといいでしょう。

 

株式会社SRコーポレーション マネージャー

大学卒業後4年間、投資用不動産会社の営業、管理職を経験後、大手上場企業に転職。
セミナー講師として、年間50ステージ以上登壇し、投資用不動産のメリット、デメリットを
分かりやすく解説する。
その後、一棟収益不動産業者のセミナー講師を経て、偏った営業から投資用不動産を買って
後悔する投資家を一人でも減らしたいと思い、投資をメインにしていない不動産会社で
適正な不動産投資をご提案できる立場を確立する。
他社セミナーに外部講師として呼ばれたり、土地活用プランナー資格者として、
無料で提供する「資産活用相談会」は多くの投資家からも好評を得ている。

著者紹介

連載資産運用のプロが伝授!投資初心者のための「不動産投資」基本ルール

本連載は、株式会社エワルエージェントが運営するウェブサイト「Estate Luv(エステートラブ)」の記事を転載・再編集したものです。今回の転載記事はこちら

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