前回は、収益物件によって異なる「効果的な売り方」について取り上げました。今回は、収益物件の買い換えにまつわる失敗事例を見ていきます。

すぐに次の収益物件を購入するつもりが・・・

[失敗事例]買い替え前提の売却で失敗

都内を中心に中古の区分マンションを複数室所有しています。築年数が経ってきたこともあり、この先どうしようかと検討していたところ、ある業者から「買い替えましょう。あなたなら、次は築浅の2億円の物件が買えますよ」と言われて物件を売ったのですが、年齢の問題で次の物件のローンが組めないことがわかりました。こんなことなら売らなければ良かったと後悔しています。

 

不動産を売却して買い替える場合も注意が必要です。売却するからには、新しい物件と組み替えるのが多くの投資家の目的です。不動産を売って次に買う物件が見つからなかったら、売らなければ良かったかもしれません。キャッシュフローを得たいという人は目標がかなえられなくなってしまいます。

 

このケースでは営業マンが口先だけのいい加減なことを言っていました。実際には金融機関にまったく当たっていませんでした。

 

あらかじめ銀行と話がついていて、「物件を売ればすぐに買い替えられます」「融資もまた出ますよ」という話だったのに、実際は融資が出なくて、その人の手元に残ったのは売却で得た数百万円の現金だけでした。

ローンが組める年齢のデッドラインは55歳

一般にローンが組める年齢は55歳がデッドラインです。80歳までに完済にできないと団信に加入できないからです。もちろん、その人の属性によって事情は変わってきますので、工夫すればローンが組めることがあるかもしれません。しかし無理して組んだローンでは返済ばかりで手残りが少ないということが考えられます。これでは意味がありません。

 

55歳といえば退職目前、これから老後を控えた年代です。人によってはまだ教育費のかかるお子さんがいるかもしれませんし、ご両親の介護をされている家庭もあると思います。そんな人が目一杯ローンを組んで、ローンを返すだけで終わる老後で本当に良いのかということです。

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    本連載は、2016年10月11日刊行の書籍『失敗例から学ぶ 儲かる不動産投資の極意』から抜粋したものです。稀にその後の税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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    平山 智浩・渡辺 章好

    幻冬舎メディアコンサルティング

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