前回は、地方の大規模物件を購入した、不動産投資の失敗事例を取り上げました。今回は、投資対象としての「大規模物件」のメリット・デメリットを見ていきます。

ローン返済が厳しくなったら、借り換え交渉を

前回の続きです。

 

このまま売れなければ、どうなってしまうのでしょうか。まず、月々キャッシュフローが出ているようであれば、ローンを払い続けて無借金にして持ち切るのがいいと思います。なんとか回るのであれば損をしません。

 

現状で月々のローン返済が厳しいのであれば、地元の金融機関に相談して、借り換え交渉を行うなど、持ち切ることを前提とした対策であれば有効なものがいくつかあります。新しい金融機関の開拓から、次の買い手につながる可能性もあるかもしれません。

大規模物件は効率良く収益をあげられるが・・・

基本的に大規模物件は効率良く収益をあげられるのが特徴です。同じ一棟マンションのオーナーでも10室のオーナーと50室のオーナーを比べれば、たくさん物件を所有しているオーナーのほうが、管理会社をはじめとした関連業者に対しても強い立場に立てます。しかし、前回解説した融資の問題から、大規模物件の流動性は良くありません。何かあったときに身動きしづらいです。

 

対して小規模な物件は価格帯も手頃で買い手が増えます。増える分だけ購入時のライバルは多く、価格帯は低くても利回りは下がっていきます。また、小規模物件はたとえ高利回りだとしても、そもそも家賃収入が多くありませんから、まとまったキャッシュフローを得たいと思えば、複数棟を購入しなくてはいけません。その分、時間と手間がかかるのです。ただし流動性は良く、市況にかかわらず売却はしやすいのです。

 

投資性向や属性により向き不向きがあり、「大きいから悪い」「小さいから良い」と単純なものではありません。投資家としてメリット・デメリットを把握して自分に合った物件を選ばないといけません。

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    本連載は、2016年10月11日刊行の書籍『失敗例から学ぶ 儲かる不動産投資の極意』から抜粋したものです。稀にその後の税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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    平山 智浩・渡辺 章好

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