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銀行貸出の基本は「確実な回収」
銀行の本業は、預金を集めて貸出をして「利ざや（貸出金利と預金金利の差）」を稼ぐことです。利ざやのなかから人件費などの費用を捻出し、残りが利益になるわけですが、もう1つ重要なものがあります。貸し倒れ損を差し引く必要があることです。
銀行のビジネスモデルは、貸出先を慎重に選んで貸し倒れ損を極力抑えることで、貸出金利がそれほど高くなくても利益が稼げるようにする、というものです。この点は、消費者金融などと大きく異なっています。消費者金融などは、貸出先をあまり限定せずに貸し出すため、貸し倒れ損は大きいけれども、それよりも高い金利で貸せば利益が残る、というビジネスモデルだからです。
しかし、どれほど慎重に貸出先を選んだとしても、貸出が回収できるとは限りません。一流企業が倒産する可能性も皆無ではないでしょうし、一流企業の社員に住宅ローンを貸しても、借り手が病気で働けなくなるといったリスクはあります。そうした場合でも、少しでも多く貸出金を回収するための手段として、銀行は貸出に際して担保や保証を求める場合が多いのです。
借り手が「十分な財産」を持っていればいいのだが…
担保というのは、借り手の借用証書に「借金が返せなくなったら、我が社の工場（私の自宅）を銀行が勝手に売って構いません」と書いてもらうことです。これは、貸し手同士のパイの奪い合いなのです。
借り手が十分な財産を持っていれば、すべての銀行（銀行以外の貸し手を含む）が返済を受けられるので問題は起きませんが、借り手の財産が十分でない場合、誰が返済を受けられるのかが問題となります。その際に、「私の工場はA銀行が勝手に売っていい」と言われたA銀行は、他の銀行より有利な立場に立つわけです。
担保となるのは、不動産が主です。宝石を担保に取ることも可能ですが、売ろうと思った時にどこにあるのか探すのが大変ですし、後述の登記ができないので、宝石を銀行が預かって金庫に入れておく必要があるからです。
登記というのは、役所が不動産情報を管理する制度です。誰がどこの不動産を持っているのか、どの不動産がどこの銀行の担保になっているのか、といった情報が役所の「登記簿」に記載されているのです。そこで銀行は、貸出に際して登記簿（実際には登記簿謄本という書類である場合が多い）を見て、本当にその不動産は借り手が所有しているのか、その不動産はどこかの銀行の担保になっているのか、を確認するのです。
担保に関する登記簿の記載は、最初に記載した人が後から記載した人に優先するのです。そこで、不動産を担保に取る時には、他の銀行の名前が載っていないことを確認した上で、自分の銀行の名前を登記簿に記載してもらいます。それによって、借り手が他の銀行にも同様の約束をしてしまうことが防げるからです。
