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築40年の木造アパートを売却したら、突然「税務署」から“お尋ね”が届いたワケ【税理士が解説】
建築費高騰で注目すべきは、中古アパートの「再調達価格」
現在の不動産市場を語るうえで欠かせないのが、慢性的な人手不足や資材価格の高騰による「新築建築費の劇的な上昇」です。これにより、新築アパートで十分な事業収支（利回り）を確保することは年々困難になっています。
そこで着目すべき指標が「再調達価格（いま、まったく同じ建物を新築したらいくらかかるか）」です。過去の比較的安い建築費で建てられた「中古アパート」を現在の再調達価格と比較すると、非常に割安な水準に位置している物件が存在します。新築の供給が絞られ、価格が高止まりするなか、既存物件の相対的な資産価値は高まっているのです。
ただし、ここで注意しなければならないのは「中古であればなんでも割安だ」と安易に飛びつくのは極めて危険であるという点です。築年数、建物の劣化具合、過去の修繕履歴によって、物件の真の価値は大きく異なります。
新築との「価格ギャップ」というメリットと、将来発生する「修繕コスト」のリスクを冷静に天秤にかけましょう。再調達価格からみて「真に割安」といえる物件を見極める厳しい選定眼こそが、中古アパート投資の成否をわける最大の鍵となります。
「管理・運営の質」による差別化がより重要視されるワケ
インフレと金利上昇が共存するフェーズでは、不動産経営のあり方も変化を求められます。これまでの超低金利時代は、極論をいえば「買えば利益が出る」という相場環境の恩恵を受けやすい時代でした。しかしこれからは、上昇する金利コストや維持管理費をカバーし、それ以上の収益を生み出す「経営力」が問われます。
具体的には、インフレに合わせて適切に「家賃を維持・転嫁（値上げ）できるか」が重要です。そのためには、ただ物件を所有するだけでなく、継続的な賃貸需要が見込める「立地の選定」が大前提となります。
さらに、入居者のニーズを捉えた適切なリノベーションや、迅速なトラブル対応など、入居者満足度を高める「管理・運営の質」が不可欠です。物件の魅力が高まれば、退去を防ぎ、相場に合わせた適正な家賃設定が可能になります。これからの賃貸経営は、金融工学的なアプローチだけでなく、泥臭い「事業」としての手腕が物件間の格差を大きく広げていくでしょう。
