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築40年の木造アパートを売却したら、突然「税務署」から“お尋ね”が届いたワケ【税理士が解説】
入居者が放置した「カビ」「結露」も損害賠償リスク？
入居者が、
〇賃貸物件の結露やカビが発生した部分について修繕を求める
〇退去時の原状回復費用の負担を拒否する
〇カビが原因で健康を害したことについて損害賠償を請求する
などといった対応をしてくるケースがあります。
まず、賃貸物件において発生した結露やカビについて、オーナーがすべての責任を負わなければならないわけではありません。入居者が結露を放置する、換気・清掃をしないなど、賃貸物件の利用の仕方に問題があることで発生したカビや結露については、オーナーが責任を負う必要はありません。
他方で、賃貸物件に構造上の問題があるような場合には、オーナー側で修繕する、一定額の損害賠償を行うなどの対応が必要となる場合があります。もっとも、修繕する場合は問題が解決できる程度の常識的なもので足ります。過度な修繕要求（たとえば、一般的な広さの部屋に除湿のための最新のエアコンを3台設置するような要求）に応じる必要はありません。また、損害賠償についても、基本的にはカビによって入居者が被った費用（治療費、入居できなかった期間の一般的なホテル代等）で足ります。
以上を踏まえますと、入居者から結露やカビに関する主張があった場合、オーナーは、その発生原因がどのようなものであるかを正確に把握し、自身が責任を負うべきかどうか、責任を負うとしてもどの程度まで対応する必要があるのかについて、慎重に判断する必要があるといえます。そのうえで、適切な対応を考えていきましょう。退去時の原状回復にあたってカビの問題が生じた際は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html）が参考になります。
なお、法的にオーナー側が責任を負うべきでないと判断した場合でも、理屈を振りかざして一刀両断してしまえば、かえってトラブルが大きくなり入居者との関係が悪化してしまうことも考えられます。そこで、このような場合であっても、オーナー側がサービスとして特別に修繕費用を持つといった対応を行うこともあるようです。
慰謝料請求をされたら？
入居者からカビの発生を理由に慰謝料請求をされることがあるかもしれません。しかし、カビの発生に関しては、必要な修繕や損害賠償さえ行えば、慰謝料の支払義務を負うケースは決して多くはないことを知っておきましょう。
慰謝料は心理的・精神的な損害を指しますが、法的には、物理的なカビの問題が解消された時点で、心理的・精神的な損害もなくなったと評価されるのが一般的であるからです。そのため、オーナー側が慰謝料請求に応じる必要がない可能性が高いケースが多いと予想されます。
