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築40年の木造アパートを売却したら、突然「税務署」から“お尋ね”が届いたワケ【税理士が解説】
「路線価評価」から「購入価格ベース」へ…相続直前の駆け込み購入が封じられる仕組み
今回の改正案（税制改正大綱）には、以下のとおり記載されています。
「被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。上記の課税時期における通常の取引価額に相当する金額については、課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができることとする」
これまで、日本の相続税実務において、不動産は路線価（公示地価の約80%）や固定資産税評価額（建築費の約50〜70%）で評価されるのが原則でした。特にタワーマンションや都心の収益物件においては、市場で取引される時価（実勢価格）と、税務上の評価額のあいだに大きな乖離が生じます。
たとえば、1億円で購入したマンションの相続税評価額が3,000万円になれば、差し引き7,000万円分の資産を圧縮できたことになります。これが不動産による相続税対策でした。
しかし、今回の改正案により、相続発生前5年以内に取得した貸付用不動産（アパート・マンション・貸ビル等）については、原則としてこの路線価評価が否定され、代わりに通常の取引価額（時価）で評価することが義務付けられます。
これまで時価（実勢価格）と相続税評価額（路線価等）の乖離を利用した節税は、いわば税制の「グレーゾーン」で成立していました。今回の改正で5年という明確な基準が設けられることは、納税者にとっての予見可能性を高めるという点では一歩前進といえるかもしれません。令和4年の最高裁判決（財産評価通達総則6項の適用）のように、国税庁の裁量によって「後出しジャンケン」的に否認されるリスクがありましたが、ルールが明文化されることで、どこまでが許容されるかの境界線が引かれたことになります。
もちろん、5年を超えて保有していれば絶対に総則6項が適用されないという保証があるわけではありません。しかし、5年の継続保有という要件を満たしている場合、「租税回避の意図が著しく顕著である」といった特段の事情がない限り、国税庁が総則6項を繰り出して更正を行う可能性は極めて低くなったといえるでしょう。
建物評価には「逆転現象」のリスクも
一方で、この改正案には実務上、大きな疑問符がつく箇所があります。それは、取得価額をベースに「100分の80」で評価できるとしている点です。明らかに、土地の路線価が公示地価（時価）の80%程度であることを意識した設定でしょう。しかし、建物はどうでしょうか。建物は本来、固定資産税評価額（建築費の約50〜70％）で評価するのが通例です。この新ルールを建物にまで適用し、取得価額の80％で評価することになれば、従来の建物評価よりも高い評価額になってしまう逆転現象が起こり得ます。
また、改正案にある「地価の変動等を考慮して計算した価額」という表現も極めて曖昧です。全国一律の指数を用いるのか、あるいは地域ごとの公示地価の変動率を用いるのか。この指数の計算方法次第では、実際の市場価格と乖離した評価を押し付けられるリスクがあり、事務負担の増大も懸念されます。
なぜ「5年」なのか？既存オーナーも無視できない、過去に遡って適用されるリスク
なぜ5年という期間が設定されたのでしょうか。ここには、近年の国税当局による租税回避への厳しい姿勢が反映されています。
相続の直前（1〜3年程度）に不動産を購入するのは、明らかに相続税を減らすという主観的な意図が強いとみなされます。一方、10年、20年と保有していれば、それは通常の資産運用や生活の場としての保有であり、節税だけが目的とは言い難くなります。今回の改正案では、その意図を線引きする客観的な区切りとして、5年が適当と判断されたのではないでしょうか。
また、実勢価格との連動性も重要な要素です。不動産の価格は常に変動するため、10年以上前の取得価格を現在の相続評価に用いるのは合理的ではありません。しかし、取得から5年以内であれば、当時の取得価額（売買代金）が現在の時価を反映している有力な証拠として機能しやすいため、評価の妥当性を担保しやすいという背景があると考えられます。
「数年前に買ったから安心」ではない
今回の改正案は、5年という数値基準（形式基準）を設けることで、予見可能性を高めつつ、駆け込み的な節税を網羅的に封じる狙いがあります。ここで既存の不動産オーナーが注意すべきは、「遡及適用のリスク」です。仮に税制改正が2026年に行われ、2027年1月から施行されるとしましょう。施行日以降に発生した相続については、施行日前に購入した物件であっても、取得から5年以内であれば新ルールの対象となる可能性もあります。
「数年前に購入済みだから安心」と思っていた物件が、相続発生のタイミング次第で突然、時価評価に跳ね上がる。このリスクを念頭に、現在のポートフォリオを見直す必要が出てくるかもしれません。
