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築40年の木造アパートを売却したら、突然「税務署」から“お尋ね”が届いたワケ【税理士が解説】
中古アパート経営で「減価償却費」と「修繕費」が重要な理由
賃貸経営においては、長期目線でのキャッシュフローの見通しが不可欠です。長く賃貸をしていると、必ずどこかで修繕が必要になります。この修繕にかかった費用の会計処理は、大きく以下の2つにわかれます。
・修繕費：その期において経費処理できるもの
・資本的支出：固定資産の取得とみなされ、数年にわたり「減価償却」として経費化するもの
確定申告や決算の際、毎年の決算書をどこまで読み込んでいるでしょうか。賃貸経営業として一年間の業績を振り返ることはもちろん、融資を受けている場合は、金融機関への報告という重要な役割もあります。
「節税」と「銀行評価」のバランス
節税を優先して修繕費を一括計上すれば、その年は赤字になるかもしれません。しかし、赤字決算は金融機関からの評価に影響します。なぜ赤字になったのか、それが将来の収益性を高めるための妥当な支出であるかを、自分自身で論理的に説明できるレベルで把握しておくことが、安定経営の第一歩です。
「減価償却費」を制する者は中古アパート経営を制す
節税という観点からみると、その年ですぐに経費にできる「修繕費」のほうが魅力的にみえるかもしれません。しかし、数年単位でみれば、経費化するスピードが異なるだけでトータルの効果は同じです。
ここで意識すべきは、投資のゴールである「出口戦略（売却）」です。
毎期の減価償却費を大きく取れば、経営中の所得税・住民税は抑えられます。しかし、減価償却を進めるほど物件の「帳簿上の価値（未償却残高）」は下がっていきます。その結果、売却時には以下の計算式によって建物の売却益が膨らんでしまうのです。
つまり、「経営中に節税した分だけ、売却時の税金が重くなる」という仕組みです。この出口での納税額を見通しているかどうかで、最終的に手元に残る現金の額に大きな差がつきます。売却直前になって慌てないよう、数年前から税理士とともにシミュレーションを行っておくことをお勧めします。
