築古アパート投資は、減価償却費を計上でき、利回りを取りやすいという魅力がある一方、購入後に予想外の修繕費が発生し、投資計画が崩れるケースも少なくありません。特に注意が必要となるのが、アパートに一見してもわからないような欠陥がある場合です。従来は、このような問題を「隠れた瑕疵」といいましたが、2020年の民法改正を踏まえて「契約不適合」と表現されるようになっています。本記事では、契約不適合によって投資計画を崩されないために、売買契約書で注意すべき条項、インスペクションの法的意義、そして万が一欠陥がみつかった場合の責任追及の方法について、実際の判例も交えながら弁護士の溝口矢氏が解説します。
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築古アパート購入前のチェックポイント
最後にこれまで述べてきたことを踏まえたチェックポイントをまとめておきます。
①契約前
・契約不適合責任の期間は妥当か
・設備の免責条項が過剰ではないか
・告知事項は詳細に記載されているか
・雨漏り・シロアリ・配管などについて売主からの説明は十分か
②インスペクション
・インスペクションを実施したか
・過去の修繕履歴を確認したか
・周辺環境、地盤リスク、法令調査を行ったか
・既存不適格の可能性をチェックしたか
③購入後の紛争対策
・発見した不具合・欠陥はすぐに写真・動画、報告書で証拠化
・売主にはすぐに形に残る方法（書面・メール）で通知する
・修繕請求・減額請求等の選択肢を整理しておく
築古アパート投資は、適切なチェックを経ることでリスクを低減し、高いパフォーマンスの発揮を期待できます。本記事が「契約不適合」というリスクを正しく理解し、トラブル回避や安定した不動産運営を行うための一助となれば幸いです。
溝口 矢
法律事務所Z アソシエイト・東京オフィス
弁護士
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東京弁護士会
弁護士
2016年慶應義塾大学法科大学院卒業後、ベンチャー企業でのマーケティング等に関与。弁護士登録と同時に入所した弁護士法人Martial Artsでは、不動産分野、債権回収を中心に多数の一般民事事件や中小企業法務を取り扱った。不動産会社内で企業内法務にも携わる。
知的財産分野に関心があり、エンターテインメント関係の相談対応も手掛けている。
得意分野：不動産、債権回収、一般民事
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