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築40年の木造アパートを売却したら、突然「税務署」から“お尋ね”が届いたワケ【税理士が解説】
そもそも「建物の老朽化」を理由に賃借人との契約解除は可能なのか？
建物が老朽化していて建替えの必要性がある場合、賃貸人としては、現在居住している賃借人に対して、まずは賃貸借契約の解約の申入れを行う必要があります。この解約の申入れを行うことにより、解約申入れ時から6ヵ月を経過すれば賃貸借契約は終了となります（借地借家法27条1項）。
しかし、賃貸人から解約の申入れをしたからといって当然に解約が認められるわけではなく、解約の申入れに「正当事由」がなければ、法律上の効力が生じないとされています（借地借家法28条）。
この「正当事由」があるかどうかは、借地借家法28条が、
建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
と規定しているとおり、賃貸人、賃借人それぞれの事情を比較して判断されます。
いろいろと判断要素はありますが、このなかで最も重要なのは「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情」です。
賃貸人が、建物の老朽化を理由に立退きを求めて契約を解約しようとする事例の多くの場合において、裁判所は、賃借人側の建物使用の必要性と建物の老朽化の程度を詳しく検討したうえで、解約に「正当事由」が認められるか判断する傾向があります。
立退きが認められなかった判例と提示した「立退料」
このように、建物の老朽化を理由に立退き（契約の解約）を求めたとしても、「正当事由」がなければ、立退きが認められるわけではありません。
建物の老朽化を理由として賃貸人側から契約の解約をしたものの、「正当事由」が認められないと判断された裁判例として、東京地方裁判所令和元年12月12日判決があります。
この事案は、東京都の杉並区にある木造の平屋建住宅の賃借物件で、築57年、賃料は月9万2,000円で賃貸借契約が長年続いていましたが、建物がかなり老朽化していて大地震で倒壊する危険性があることや共同住宅に建て替える計画があることを理由に、賃貸人側から立退料840万円を提示したうえで、解約の申入れをしたという事案です。
このような事案で、裁判所は、主に以下の理由により、解約申入れに「正当事由」は認められない、として賃貸人側からの立退きの請求を棄却しました。
- 1．これまでの長期間居住し、かつ相当の費用をかけて増改築をしてきたこと
- 2．賃借人が現在87歳で健康状態も悪く、長年住み慣れた本件建物からの転居が生命・身体に関わる事態を引き起こすのではないかという懸念には、社会通念上客観的にみて合理的な根拠があること
- 3．賃貸人の建替計画は、賃貸人が建物を自ら使用するためでないし、早急に建て替えなければ賃貸人の生活に支障が生じるということもないこと
- 4．建物は老朽化しているものの、一級建築士によれば、現況のままで、ある程度の規模の地震には対応することができ、早急な耐震補強工事や建替工事が必要とはいえないとされていること
この判決では、賃貸人側は840万円という立退料（賃料の91ヵ月分）を提示していましたが、それでも賃貸人側の立退きの主張を棄却していますので、賃借人側の建物への居住継続の必要性をかなり強く認めたうえで、築57年の物件とはいえ、老朽化の程度についての賃貸人側の主張・立証が弱かった事案であるとみられます。
立退きを拒否されたら…
賃貸人から建物の老朽化を理由に契約解約の申入れをする場合には、まず、前提として、建物の老朽化が著しく進んでいることが必要です。
この点については、築年数が相当程度経過しており、かつ耐震性の観点からみても倒壊の可能性が高く、また耐震のための工事には相応の費用を要する、などの事情が存在することが必要です。
「立退料」の支払い金額はいくらが妥当？
また、上記の事情が存在した場合であっても、建物の老朽化を理由とした解約申入れの場合、建物が倒壊寸前ですぐにでも取り壊さなければならないというような極めて特殊な場合を除いて、建物の老朽化という事情だけではこの「正当事由」は認められず、それを補完するものとして「立退料」の支払いが必要となります。
立退料の金額については、その算定方法等について、法律上明確な基準があるわけではありません。裁判例をみると、
- 建物の老朽化の程度が高ければ、立退料も低くなる
- 建物の老朽化の程度が低ければ、立退料は高くなる（もしくは立退き自体認められない）
という一応の傾向があるものの、具体的な金額はケースバイケースで決められています。
たとえば、東京地方裁判所令和2年2月18日判決の事例では、築45年が経過した賃貸アパートについて、耐震診断の結果「倒壊する可能性が高い」と判定され、耐震補強工事費用が1,650万8,000円（税別）と見積もられていたという事情があったことから、賃料の20ヵ月分に相当する立退料100万円の提供をもって、契約解約の正当事由が認められています。
このほか、移転費用（引越代や新居の契約にかかる費用）および現住居と新居の家賃差額の1〜3年分の合計額を相当な立退料とするという考え方もあります。このように、立退料の金額については、裁判例の事案と自分の事案を見比べながら、どの程度の立退料が必要なのかということの見当をつけていくことが必要になります。
トラブルへの発展を避け、円満な立退きを促す
以上説明してきたとおり、賃貸人側としては、建物の老朽化を理由とした立退きを行う場合、
- 建物の老朽化の程度について耐震診断を行い、正確な状態を把握するとともに客観的な資料を揃える
- 裁判事例を検討して、自分のケースではどの程度の立退料が必要なのか見当をつける
- 立退料を提示して、契約解約の合意ができるよう賃借人との交渉を行う
という対応が必要になります。
万が一、交渉が決裂した場合には、賃貸人側としては訴訟を起こさなければならず、この場合当然ながら期間もかかるうえ（裁判となった場合、通常は1年程度の期間がかかります）、立退料とは別に裁判費用もかかります。また、裁判となった場合、立退き自体が認められないというリスクもあります。
賃借人側としても、訴訟となれば、賃貸人と同様に裁判費用がかかり、裁判が続いているあいだは先行きが不安定な状況に置かれてしまうというリスクを抱えることになります。
賃貸人としては上記のような事態を避けるためにも、立退料の提示のほか、たとえば転居先を斡旋するなど誠意を尽くして協議を行うことが望ましいでしょう。
監修：弁護士 北村 亮典
