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築40年の木造アパートを売却したら、突然「税務署」から“お尋ね”が届いたワケ【税理士が解説】
アパートに問題あり！契約不適合とはどのような場合か？
民法では、売買契約において売主は買主に対し「契約不適合責任」を負っています。そのため、引渡しの時点でアパートが通常有すべき品質を備えている必要があります。これに反するような契約不適合が主に問題となるのは、外観や通常の確認ではわからないような欠陥がある場合です。典型的な例として、以下のようなものがあげられます。
・基礎部分の腐食・シロアリ被害
・給水管・排水管の著しい劣化
・雨漏り
・廃材等の地中埋設物の存在
・違法増築・違法建築等の建築基準法違反
これらは築古アパートほど発生リスクが高いです。このような問題があった場合、アパートオーナーは入居者に高額な修繕を迫られてしまうことがあります。オーナーと入居者との関係では、修繕に応じなければなりません（賃貸借契約に基づく修繕義務）。
したがって、オーナーとしては購入前契約不適合がないかを十分に確認するとともに、売買契約において対策を講じておくことが重要です。
売買契約時に確認すべき、3つのポイント
築古アパートの売買契約においては、売主が自身の責任範囲を狭める条項を盛り込もうとすることが多いため、細かな確認が不可欠です。特に下記の3点は必ずチェックしましょう。
1．「契約不適合責任」の存続期間等
売主が契約不適合責任を負う期間が極端に短い、あるいは契約不適合責任を負わない（免責である）とされている場合には注意が必要です。
実務上、「現状有姿」や「免責される」と契約書に記載されていても、必ずしも契約不適合責任に問えないということではありません。しかし、最悪のケースを想定し、できる限り責任追及できる余地を残しておくことが重要です。
2．修復の範囲
「排水設備の瑕疵については免責する」といったように、欠陥や問題がある部分について免責を認めるような条文があると、あとからその部分に問題が生じても、売主に修繕や相応の費用を求めることが難しくなってしまいます。
場合によっては、修繕費用が数百万におよぶ可能性もあります。
欠陥等があり得る部分については免責を認めることを極力避けるか、該当部分を十分に確認したうえで免責を認めても問題ないと判断できる場合にのみ受け入れるなど、慎重な対応が必要です。
3．告知内容の記載
売主が知り得た欠陥等の事実を、買主に対して正確に伝えていたかどうかが、後の紛争で鍵になります。契約書に記載がなければ、結局、「言った」、「言わない」の水かけ論になってしまいます。アパートの現状に関する告知内容について、曖昧な記載がある場合や記載が極端に少ない場合等は特に注意が必要です。
