築古アパート投資は、減価償却費を計上でき、利回りを取りやすいという魅力がある一方、購入後に予想外の修繕費が発生し、投資計画が崩れるケースも少なくありません。特に注意が必要となるのが、アパートに一見してもわからないような欠陥がある場合です。従来は、このような問題を「隠れた瑕疵」といいましたが、2020年の民法改正を踏まえて「契約不適合」と表現されるようになっています。本記事では、契約不適合によって投資計画を崩されないために、売買契約書で注意すべき条項、インスペクションの法的意義、そして万が一欠陥がみつかった場合の責任追及の方法について、実際の判例も交えながら弁護士の溝口矢氏が解説します。
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インスペクションの法的意義
近年、インスペクション（建物状況調査）は、単なる任意の調査にとどまらず、実務上も重視されています。インスペクションを行うことで、
・欠陥の存在を購入前に把握できる
・特定の問題を契約書に反映できる
・後で争いになった際に調査結果を証拠とすることができる
・買主が契約前に必要な確認作業を尽くしていたとの評価を得られる可能性がある
といったメリットがあります。これにより、前述した契約時の確認ポイントをより有効に機能させることが可能です。
欠陥がみつかった場合の対応と、売主への責任追及
もし引渡し後に欠陥がみつかった場合、以下のステップで行動しましょう。
1．証拠化
写真・動画で状況を記録する、専門業者に依頼して調査報告書を取得するなどして「証拠」を残します。可能であれば、発見から修繕までの過程を時系列で保存するとよいです。
2．売主への通知
問題を把握した際は、ただちに売主に通知を行う必要があります。通知すべき期間に通知を行わないと契約不適合責任を主張することができない場合があるので注意が必要です。
3．売主への請求
売主には、下記のような請求をすることが可能です。具体的にどの請求をすることができるかは事実関係によります（必ず下記の請求ができるわけではありませんのでご注意ください）。
・修繕請求
・代金減額請求
・損害賠償請求
・契約解除（重大な場合）
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法律事務所Z
東京弁護士会
弁護士
2016年慶應義塾大学法科大学院卒業後、ベンチャー企業でのマーケティング等に関与。弁護士登録と同時に入所した弁護士法人Martial Artsでは、不動産分野、債権回収を中心に多数の一般民事事件や中小企業法務を取り扱った。不動産会社内で企業内法務にも携わる。
知的財産分野に関心があり、エンターテインメント関係の相談対応も手掛けている。
得意分野：不動産、債権回収、一般民事
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