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貸家の所有は「リスクが高い」と言えるワケ
投資として貸家を持つ人は、少なくありません。所有する土地にアパートを建てる場合、賃貸目的でマンションを購入する場合などがあるでしょうが、家賃を取得価格で割って利回りを計算すると預貯金より大幅に高い利益率が見込めるということが人気の理由のようです。しかし、下記のような懸念点もあり、十分な検討が重要だと言えます。
①リーシングコスト、リフォーム費用等への懸念
もっとも、借り手が変わるたびに新しい借り手を探すコスト、壁紙を張り替えるコスト、等々を考えると、それほど利益率が高いか否かは、慎重に検討する必要があるでしょう。
②不動産価格下落への懸念
リスクもあります。人口減少社会ですから、不動産価格が下がっていくかもしれませんし、空き家がなかなか埋まらないかもしれません。空き家を無理に埋めようとして安い家賃で貸す人が増えれば、世の中の家賃相場が下がっていくかもしれません。過去数年の不動産市況は好調でしたが、それが続くとは限らないわけです。
③入居者トラブルへの懸念
借り手がトラブルメーカーである可能性もあるでしょうし、借り手相互の争いに貸し手が巻き込まれる可能性もないとは言えないでしょう。年金生活者の中には家賃が払えない人も出てくるかもしれませんが、そうした借り手を強引に追い出すのは精神的に負担かもしれません。
④プロとの情報格差への懸念
もうひとつ重要なことは、不動産を取得して賃貸するにはノウハウが必要だ、ということです。上場株投資であれば、プロ同士が売買している価格で初心者も買うことができます。つまり、一部のプロが買いたいと思っている価格で初心者が買うことができるわけです。そのため、結果的に損をしたとしても、運が悪かっただけで、その株を買った行為が愚かだったわけではないのです。しかし、不動産は一件一件事情が異なりますから、「プロなら絶対に手を出さないような案件」に初心者が手を出してしまうリスクも決して小さくないでしょう。
⑤ポートフォリオへの懸念
加えて、自宅と貸家とを持つことで、資産総額に占める不動産の比率が高くなりすぎて、「分散投資」ができなくなってしまう可能性もあるでしょう。
これらを考えるため、筆者は貸家の所有に否定的です。それでもどうしても貸家を持ちたい、という人は、貸家の代わりに「REIT（不動産投資信託）」を持つことを検討してみてはいかがでしょうか。
REITのほうが貸家より「コスト」も「リスク」も小
REITというのは、投資信託の一種で、プロが投資家から資金を集めて不動産を購入し、それを賃貸することで投資家に配当を支払う、というものです。株式投信の株式が賃貸不動産に置き換わったものだと考えてよいでしょう。これを購入する方が、個人で貸家を持つより遥かにいい、と筆者は考えています。
まず、投資物件を決めるのはプロですから、初心者よりよいものが取得できると期待してよいでしょう。貸家運営のノウハウを持ったプロが運営した方がよいことも多そうです。
取得コストも安いはずです。株式は1,000株買っても100万株買っても同じ値段ですが、個人が分譲マンションを買うよりプロがマンションを1棟建てるほうが一戸あたりのコストが安いでしょうし、マンション価格に含まれる広告宣伝費等が発生しません。
リスク分散も図れます。土地勘のある自宅近くの物件を取得すると、災害等によって地域全体が壊滅的な被害を被る可能性がありますが、REITであれば全国津々浦々の賃貸物件を少しずつ所有したのと同様の効果が得られます。株式投資信託が「自分のよく知らない業界の株も持ったことになるので、リスク分散が容易だ」というのと似ているでしょう。
こうしたことから、筆者は「貸家を持つくらいなら、REITを持つ方がマシだ」と考えているわけです。
住宅購入資金はREITでの運用も選択肢
住宅を購入するためには、頭金を貯めなければなりません。これをREITで運用する、という選択肢も要検討です。頭金を蓄えるために銀行預金していると、インフレが来て住宅価格が高騰し、いつまで経っても頭金が用意できない、といったことが起こり得ます。
そうしたリスクに備えるために、可能であれば「毎月住宅の1万分の1ずつ買う」ということができればよいのですが、それは無理なので、次善の策としてREITを積立投資する、というわけです。
REITを積み立て投資しておけば、住宅価格が高騰した場合にはREITが高く売れるので頭金が用意できます。一方で、住宅価格が暴落した場合にはREIT価格も暴落するでしょうが、その場合には頭金も少額で済むでしょうから、REITが安くしか売れなくても、住宅の取得に支障はない、というわけです。
本稿は以上ですが、資産運用等々は自己責任でお願いします。なお、本稿はわかりやすさを重視しているため、細部が厳密でない場合があり得ます。
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塚崎 公義
経済評論家
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