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民泊新法「180日縛り」の抜け道はない
民泊ビジネスをする上で避けて通れないのが、2018年（平成30年）に施行された「民泊新法」（正確には「住宅宿泊事業法」）の遵守です。民泊新法によって民泊がオーソライズされた訳ですが、同時に既存のホテル業・旅館業との競争制限として1年365日の約半分180日しか運営を認めない、いわゆる「180日縛り」が生まれました。
半年しか稼働できないので、収益的には厳しいと言えます。そのため投資家やオーナーはいかにして収益を上げるかに知恵を絞っています。さらには筆者のところにも、何か方策はないかと頻繁に聞かれますが、はっきり言って困難です。
現時点で、「民泊施設として180日縛りの抜け道はない」と考えておくべきでしょう。
ハイブリッド（マンスリー＆時間貸し）の限界
「180日縛り」の解決策の一つとして「ウィークリーマンション」として稼働させる、というものがあります。ただし、「ウィークリーマンション」として運営するには旅館業の許可が必要になります。
マンスリーマンションの場合、ホテルなどと違って宿泊予約は数カ月前ではなく、数週間前や直前の週に入るケースが多く、そうすると民泊客の予約とバッティングし、うまくいきません。
それでは、「時間貸し」で運用するのはどうでしょう。
例えば1時間2,000円、4時間で8,000円を利用者から頂戴するとして、清掃スタッフの派遣などで最低3,000円がかかるため、オーナーにとって収益的にうまみがあまりないのです。
そのため、無許可で180日を超えて営業する（違法です）場合ですが、Airbnbなどの予約サイトと観光庁が「API連携」しており、違法営業はすぐにばれます。
APIとは「アプリケーション・プログラミング・インターフェース（Application Programming Interface）」で、一言でいえば、異なるソフトやデジタルサービスを繋ぐ（インターフェース＝連動する）機能です。
このAPI連携は、いまやあらゆる分野で使われています。ここでは予約サイトの情報が自動的に観光庁と「連携」されていることを指します。
それでは、旅館業として運営するために、最初から行政書士を入れて物件調査をし、購入するなり、借りたりして運営する訳ですが、実際はそこまでして稼働させようとするオーナーは少ないでしょう。安易に180日民泊を選ぶ方が多いのも事実です。2025年に入ってからは旅館業を選ぶオーナーが増えてきました。
先ほどの「API連携」の抜け道として、自社で予約サイトを作り（10万円から20万円でできます）、ゲストを集客しようと考える人もいます。ここで問題なのは、Airbnbなどの大手に登録していないので、検索しても自社物件が出てこないことです。
そこで検索結果で上位を目指すよう、月10万円から20万円を費やしてSEO対策（検索エンジン最適化）、SNS広告をすることになります。これではよほど儲からない限り、トントンか赤字になってしまいます。
