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たまにある、登記が存在しない「未登記建物」
筆者の事務所は相続手続きの相談や依頼を多くいただきます。「自宅の名義変更をしてほしい」と言われたのでいざ登記簿謄本を取ろうとすると、その建物の登記が存在しない未登記状態…ということがたびたびあります。その建物は物理的には存在しているわけですから、依頼者は「存在しないってどういうこと？」と不思議に思われるようです。
未登記状態だと、相続登記の手続きも大変になります。そもそも自宅（不動産）の登記とは何か、なぜ自宅が未登記の状態に陥ってしまうのか。すでに述べた内容もありますが、改めて未登記の原因や自宅が登記済かどうかを調べる方法を見ていきましょう。
本来、建物を建てたら真っ先に「表題登記」が必要だが…
まず、不動産の登記は「表題部」と「権利部」の2種類に大きく分けられます（図表）。
・表題部（主である建物の表示）…建物の物理的な現況を示すブロックです。建物の所在地、種類（居宅〔＝居住用の家〕、アパート、共同住宅）、構造（木造や鉄筋コンクリート造等）、床面積などが記載されています。
・権利部 …誰がその建物の所有権を持っているのかなど、法律的な現況を示すブロックです。甲区には所有権が、乙区には所有権以外の権利（抵当権など）が記載されます。
建物を建てたら、真っ先に表題登記を申請しなければなりません。表題登記には申請義務があり、不動産登記法という法律で、建物の取得から1ヵ月以内に行わないと10万円以下の過料の対象となることが定められています。しかし実際にペナルティを課された例を見聞きしたことはなく、形骸化しているのが実情です。過料が科されないために、表題登記を未登記のまま放置しているのに気づいていないということもあります。いずれにせよ、表題登記をしていなければ登記簿が存在しないことになりますので、過料が科されるかどうかに関係なく手続きをする必要はあります。
また、表題部の登記がなければ、相続登記を含む権利部の登記もできません。表題登記がなされることによって初めてその不動産の登記簿が生まれるからです。権利部の登記は、表題登記と異なり義務化された相続登記を除いて申請期限や怠った場合の罰則はないものの、手続きしなければ、「これは私の不動産です！」とその不動産の所有権を第三者に主張することができません。
例えば、売主Xが不動産をAさんとBさんに二重売買したような場合。AさんがXから先にその不動産を購入して居住していても、Aさんが自分名義に登記をしない間に、Xがまだ登記名義が自分にあることをいいことにBさんへ売却してBさんが登記をすれば、Bさんが確定的に所有権を取得することになります。これを登記の第三者対抗要件というのですが、難しいことはさておき、とにかく罰則がなくても「登記は早い者勝ち」です。放置すれば困った事態になると覚えておいてください。
表題部がない、つまりは登記簿が存在しない建物は、未登記建物という扱いになります。未登記建物の可能性が高いのは、特に昭和や平成初期に建てられたもので、大手ハウスメーカーではなく地元の工務店などに依頼したケースです。工務店は建築に関してはプロですが、建築後の手続きまではケアしないところもあるため、未登記という事態が起こりやすかったようです。
自宅が登記済かどうかを調べる方法
自宅が登記済かどうかを調べる方法は主に3つあります。
まずは権利証の有無です。表題登記後、権利部にも登記（所有権保存登記）が申請されると、権利証が発行されます。権利部は表題部がなければ作られないため、権利証があるなら登記簿が必ず存在します。
権利証が見当たらない場合は最寄りの法務局へ行きましょう。法務局で自分が住んでいる土地の所在を伝え、その土地の上に建物が建っているかどうかを検索してもらうのです。もし建物が出てこなければ、自宅は未登記建物の可能性が高いということになります。
また、固定資産税の課税明細書を確認する方法もあります。課税明細書の「家屋番号」の欄に番号が記載されていれば登記済です。もし空白なら未登記の可能性が高いため、先述のように法務局で確認する必要があります。
税金がかかる以上は国もその建物の存在を認識しているのではないか、登記済なのではないかと思うかもしれません。しかし、固定資産税を課す側は実際に登記簿だけを調べているわけではなく、実地調査も行っています。未登記であっても、建物が物理的に存在する場合は所有者等を調べて税金を課します。このあたりについては、国はきっちりしているのです。
「固定資産税が課税されている＝登記済み」ではないという点、逆に「未登記だから納税しなくてもバレない」ということはない点にご注意ください。
未登記が判明した場合の対処法
未登記のまま相続が発生すると、建築当時の所有者から相続人へと所有権が移行してしまっているので、相続登記の前提として表題登記をするためにも相続人を特定し、遺産分割協議を行うなどしなければなりません。相続人が亡くなれば数次相続となり、さらにその相続人を探さなければならなず、放置するほど手続きが大変になっていきます。
家庭によっては、相続税の納税資金を確保するためなど、急ぎで自宅を売却しようと考えているケースもあるでしょう。売却するには相続登記が必要であり、相続登記をするには表題登記が必要です。いざというときに困らないよう、早い段階で自宅の登記が未登記状態になっていないか確認しておくとよいでしょう。
未登記建物だと判明した場合は、速やかに表題登記の手続きを進めましょう。プロに依頼する場合、表題登記の依頼先は土地家屋調査士となります。土地家屋調査士は国家資格の1つで、表題登記に必要な不動産の現況を調査・測量し、登記の代理申請などを行います。表題登記が完了したら、続いて権利部の登記手続き（所有権保存登記）も必要です。
こちらは司法書士の担当分野です。2024年4月時点で土地家屋調査士は全国に約1万5000人と、司法書士（2024年4月時点で全国に約2万3000人）以上に人数が少なく高齢化も進んでいることから、依頼先が見つかりにくいこともあるかもしれません。その場合は司法書士にまとめて相談することも可能です。表題登記は土地家屋調査士の業務ですが、基本的には所有権保存登記とセットで申請する形となるため、司法書士から土地家屋調査士に繋ぐことができます。
佐伯 知哉
司法書士法人さえき事務所 所長
1980年生まれ。大阪府泉大津市出身。高知大学理学部卒。相続の専門家として、相続へ不安を抱えるお客様や、その家族が安心して手続きに臨めるよう、単なる手続きにとどまらず、SNS等を活用した情報発信にも力を入れている。
YouTubeチャンネル『司法書士/佐伯ともや』では、相続登記を始めとするお役立ち情報の解説から、趣味の筋トレやサプリメントのこと、VLOGなど幅広く発信。
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