「私だけ、なにも知らなかった…」夫を亡くした女性、長年暮らした自宅の「登記簿」を見て衝撃…記載されていた〈想定外の事実〉とは

2024.6.16

「私だけ、なにも知らなかった…」夫を亡くした女性、長年暮らした自宅の「登記簿」を見て衝撃…記載されていた〈想定外の事実〉とは

（※写真はイメージです／PIXTA）

夫を亡くしたある女性は、広すぎる自宅を売却し、手狭なマンションに越そうと考えていました。ところが、相続手続きのために自宅の登記簿を見たところ、とんでもないことが判明し…。相続実務士である曽根惠子氏（株式会社夢相続代表取締役）が、事例をもとに解説します。

妻名義への変更を急ぐなら、売買も選択肢に

やはり、山田さん名義にすることを急がねばなりません。

義両親はすでにあげたものと考えているため「贈与」が第一選択肢ですが、それでは贈与税がかかってしまいます。贈与の場合の価格は路線価が基準になりますが、それよりも少し低い程度の固定資産税評価額でも税務署から否認されることはないだろう、というのは提携先の税理士の判断です。

それでも、土地、建物の10／15は600万円程度となり、贈与税の基礎控除110万円を超え、贈与税を計算をするとおよそ75万円ほど。さらに登記費用、不動産取得税もかかるため、100万円以上の費用が必要です。

これらの負担をなるべく減らすとなると「売買」が選択肢になります。土地・建物10／15を山田さんが義両親から固定資産税評価額で買い取るようにしますが、今回のケースでは、義両親は購入金額よりも安く売却することになるので、譲渡税がかからず、申告の必要もありません。

売買代金は支払うことになりますが、6年に分けて非課税枠の現金を贈与してもらうとして、売買代金と相殺することで現金の移動はなしとします。

義両親の名義があるばかりに、余計な出費がかさむなんて

義両親は他県に暮らしているため、契約書などの取り交わしは司法書士が間に入り、郵送や電話でやり取りをして行いました。

そして、司法書士と筆者の事務所で諸々の必要な手続きを行い、無事に売買の手続きが完了しました。

これらの手続きを経て、ようやく長年暮らした家が山田さん名義になったのですが、そもそも夫名義、あるいは夫と山田さんの共有名義であれば、余計な手間も、余計な名義替えの費用や不動産取得税がかかることもなかったのです。

親が子どもの住宅取得のため、金銭の援助をすることはよくありますが、名義を入れるのではなく、住宅取得資金贈与を活用して贈与するか、金銭消費貸借で貸付金にしておくべきことでした。

住宅購入時に仲介した不動産会社も、将来の相続を想定してアドバイスしないと、このように手間や税金が、あとからのしかかってくるのです。

4LDKの広い戸建ては売却、余ったお金は老後資金に

今回、山田さんは名義替えの費用や不動産取得税がかかりますが、自分名義になれば売却は容易です。4LDKの広い一軒家にひとりで暮らすのではなく、少しコンパクトなマンションに住み替えれば、生活の利便性も向上します。また、買い替え時にお金が余れば老後資金にもゆとりができます。

もし義理の両親の名義が入った状態のまま、義両親が認知症になり意思確認ができなくなれば、万事休すです。

「主人が面倒ごとをすべて引き受けてくれていたので、なにも考えずにのほほんと生活していました。もしなにも準備ができないまま、義両親が認知症になったり、亡くなったりしたら…。早く対処できて、本当によかったです」

山田さんはそういうと笑顔で頭を下げ、笑顔でお帰りになりました。

※登場人物は仮名です。プライバシーに配慮し、実際の相談内容と変えている部分があります。

曽根惠子
株式会社夢相続代表取締役
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士

◆相続対策専門士とは？◆

公益財団法人不動産流通推進センター（旧不動産流通近代化センター、retpc.jp) 認定資格。国土交通大臣の登録を受け、不動産コンサルティングを円滑に行うために必要な知識及び技能に関する試験に合格し、宅建取引士・不動産鑑定士・一級建築士の資格を有する者が「公認不動産コンサルティングマスター」と認定され、そのなかから相続に関する専門コースを修了したものが「相続対策専門士」として認定されます。相続対策専門士は、顧客のニーズを把握し、ワンストップで解決に導くための提案を行います。なお、資格は1年ごとの更新制で、業務を通じて更新要件を満たす必要があります。

「相続対策専門士」は問題解決の窓口となり、弁護士、税理士の業務につなげていく役割であり、業法に抵触する職務を担当することはありません。

注目のセミナー情報

【海外不動産】12月18日（木）開催
【モンゴル不動産セミナー】
坪単価70万円は東南アジアの半額!!
世界屈指レアアース産出国の都心で600万円台から購入可能な新築マンション

【事業投資】12月20日（土）開催
東京・門前仲町、誰もが知る「超大手ホテルグループ」1階に出店！
飲食店の「プチオーナー」になる…初心者も参加可能な、飲食店経営ビジネスの新しいカタチとは？

■親が「総額3,000万円」を子・孫の口座にこっそり貯金…家族も知らないのに「税務署」には“バレる”ワケ【税理士が解説】

「銀行員の助言どおり、祖母から年100万円ずつ生前贈与を受けました」→税務調査官「これは贈与になりません」…否認されないための4つのポイント【税理士が解説】

＜ 1 2

相続・事業承継相続対策

#相続トラブル

【第239回】の記事を読む

【第241回】の記事を読む

曽根惠子

株式会社夢相続代表取締役公認不動産コンサルティングマスター　
相続対策専門士
相続実務士®

株式会社夢相続　代表取締役
一般社団法人相続実務協会　代表理事
一般社団法人首都圏不動産共創協会　理事
一般社団法人不動産女性塾　理事

京都府立大学女子短期大学卒。PHP研究所勤務後、1987年に不動産コンサルティング会社を創業。土地活用提案、賃貸管理業務を行う中で相続対策事業を開始。2001年に相続対策の専門会社として夢相続を分社。相続実務士の創始者として1万4400件の相続相談に対処。弁護士、税理士、司法書士、不動産鑑定士など相続に関わる専門家と提携し、感情面、経済面、収益面に配慮した「オーダーメード相続」を提案、サポートしている。

著書86冊累計81万部、TV・ラジオ出演358回、新聞・雑誌掲載1092回、セミナー登壇677回を数える。著書に、『図解でわかる　相続発生後でも間に合う完全節税マニュアル　改訂新版』（幻冬舎メディアコンサルティング）、『図解90分でわかる！相続実務士が解決！財産を減らさない相続対策』（クロスメディア・パブリッシング）、『図解身内が亡くなった後の手続きがすべてわかる本　2025年版』（扶桑社）など多数。

◆相続対策専門士とは？◆

公益財団法人不動産流通推進センター（旧不動産流通近代化センター、retpc.jp) 認定資格。国土交通大臣の登録を受け、不動産コンサルティングを円滑に行うために必要な知識及び技能に関する試験に合格し、宅建取引士・不動産鑑定士・一級建築士の資格を有する者が「公認不動産コンサルティングマスター」と認定され、そのなかから相続に関する専門コースを修了したものが「相続対策専門士」として認定されます。相続対策専門士は、顧客のニーズを把握し、ワンストップで解決に導くための提案を行います。なお、資格は1年ごとの更新制で、業務を通じて更新要件を満たす必要があります。

「相続対策専門士」は問題解決の窓口となり、弁護士、税理士の業務につなげていく役割であり、業法に抵触する職務を担当することはありません。

著者プロフィール詳細

連載記事一覧

連載相続のプロが解説！人生100年時代「生前対策」のアドバイス事例