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妻名義への変更を急ぐなら、売買も選択肢に
やはり、山田さん名義にすることを急がねばなりません。
義両親はすでにあげたものと考えているため「贈与」が第一選択肢ですが、それでは贈与税がかかってしまいます。贈与の場合の価格は路線価が基準になりますが、それよりも少し低い程度の固定資産税評価額でも税務署から否認されることはないだろう、というのは提携先の税理士の判断です。
それでも、土地、建物の10／15は600万円程度となり、贈与税の基礎控除110万円を超え、贈与税を計算をするとおよそ75万円ほど。さらに登記費用、不動産取得税もかかるため、100万円以上の費用が必要です。
これらの負担をなるべく減らすとなると「売買」が選択肢になります。土地・建物10／15を山田さんが義両親から固定資産税評価額で買い取るようにしますが、今回のケースでは、義両親は購入金額よりも安く売却することになるので、譲渡税がかからず、申告の必要もありません。
売買代金は支払うことになりますが、6年に分けて非課税枠の現金を贈与してもらうとして、売買代金と相殺することで現金の移動はなしとします。
義両親の名義があるばかりに、余計な出費がかさむなんて
義両親は他県に暮らしているため、契約書などの取り交わしは司法書士が間に入り、郵送や電話でやり取りをして行いました。
そして、司法書士と筆者の事務所で諸々の必要な手続きを行い、無事に売買の手続きが完了しました。
これらの手続きを経て、ようやく長年暮らした家が山田さん名義になったのですが、そもそも夫名義、あるいは夫と山田さんの共有名義であれば、余計な手間も、余計な名義替えの費用や不動産取得税がかかることもなかったのです。
親が子どもの住宅取得のため、金銭の援助をすることはよくありますが、名義を入れるのではなく、住宅取得資金贈与を活用して贈与するか、金銭消費貸借で貸付金にしておくべきことでした。
住宅購入時に仲介した不動産会社も、将来の相続を想定してアドバイスしないと、このように手間や税金が、あとからのしかかってくるのです。
4LDKの広い戸建ては売却、余ったお金は老後資金に
今回、山田さんは名義替えの費用や不動産取得税がかかりますが、自分名義になれば売却は容易です。4LDKの広い一軒家にひとりで暮らすのではなく、少しコンパクトなマンションに住み替えれば、生活の利便性も向上します。また、買い替え時にお金が余れば老後資金にもゆとりができます。
もし義理の両親の名義が入った状態のまま、義両親が認知症になり意思確認ができなくなれば、万事休すです。
「主人が面倒ごとをすべて引き受けてくれていたので、なにも考えずにのほほんと生活していました。もしなにも準備ができないまま、義両親が認知症になったり、亡くなったりしたら…。早く対処できて、本当によかったです」
山田さんはそういうと笑顔で頭を下げ、笑顔でお帰りになりました。
※登場人物は仮名です。プライバシーに配慮し、実際の相談内容と変えている部分があります。
曽根 惠子
株式会社夢相続代表取締役
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
◆相続対策専門士とは？◆
公益財団法人 不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター、retpc.jp) 認定資格。国土交通大臣の登録を受け、不動産コンサルティングを円滑に行うために必要な知識及び技能に関する試験に合格し、宅建取引士・不動産鑑定士・一級建築士の資格を有する者が「公認 不動産コンサルティングマスター」と認定され、そのなかから相続に関する専門コースを修了したものが「相続対策専門士」として認定されます。相続対策専門士は、顧客のニーズを把握し、ワンストップで解決に導くための提案を行います。なお、資格は1年ごとの更新制で、業務を通じて更新要件を満たす必要があります。
「相続対策専門士」は問題解決の窓口となり、弁護士、税理士の業務につなげていく役割であり、業法に抵触する職務を担当することはありません。
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