なんとかしてください！「資産2億5,000万円なのに、現金は450万円しかない」…相続税約3,200万円に直面した70代男性、〈借金ゼロ〉で手元資金を約10倍に増やせたワケ【相続実務士が解説】

資産約2億5,000万円でも、手元の現金はわずか450万円

今回の相談者であるYさんは、70代の男性です。自宅のほか、複数の賃貸アパートや駐車場、貸地など、多くの不動産を所有しています。一見すると十分な資産があるように見えますが、Yさんには大きな悩みがありました。

その1つが、手元の現金が約450万円しかないことです。Yさんの資産総額は約2億5,000万円ですが、その大部分を不動産が占めています。このまま相続が発生した場合、相続税は概算で約3,200万円となる見込みでした。

つまり、財産は多くても、その相続税を支払うための現金が足りない状態だったのです。さらに、所有するアパートには築30年以上のものが複数あり、なかには築50年以上の建物もありました。今後、修繕費が増えたり、空室が増えたりする可能性もあります。

もう1つの悩みは、3人の娘に財産をどう分けるかでした。不動産は現金のように簡単に3等分できません。かといって、1つの不動産を3人の共有名義にすれば、将来、売却や修繕をめぐって意見が合わなくなる可能性もあります。

Yさんが希望していたのは、「新たな借金をしてまで土地を残したくない」「妻が安心して暮らせる自宅と生活資金を残したい」「3人の娘が相続で揉めないようにしたい」という3点でした。

不動産が財産の約98％、相続税を払う現金が足りない

Yさんの財産を整理すると、次のような構成になっていました。

【表：資産の内訳（概算評価額）】

総資産は約2億5,000万円。そのうち現預金は約450万円で、全体のわずか1.8％です。

一方、相続税は現時点の試算で約3,200万円。相続が発生すれば、納税資金をどのように確保するかが大きな問題となります。また、築年数の古いアパートを今後も所有し続ければ、大規模修繕や建て替えが必要になる可能性があります。

そこで、主に次の4つの課題を整理しました。

1つ目は、相続税を支払うための現金が不足していること。

2つ目は、老朽化したアパートの修繕費や空室など、賃貸経営のリスクが高まっていること。

3つ目は、建て替える場合、多額の新規借入が必要になること。

4つ目は、不動産中心の財産を3人の娘へどのように分けるかという問題です。

老朽化したアパートを建て替えるか、売却するか

まず検討したのが、老朽化したアパートを建て替えて土地を残す方法です。

土地をそのまま所有し続けられることはメリットですが、試算すると建て替えには約3.5億円の借入が必要でした。年間返済額も約1,280万円となる見込みです。

賃貸経営では、満室状態がずっと続くとは限りません。金利が上昇する可能性もあります。70代のYさんが新たに多額の借入を抱えれば、そのリスクをいずれ妻や娘たちが引き継ぐことになります。

そこで今回は、建て替えて土地を残すのではなく、老朽化したアパートの一部を売却し、資産を組み替える方法を選びました。